Apelação n° 1001712-27.2025.8.26.0553
Número: 1001712-27.2025.8.26.0553
Comarca: SANTO ANASTÁCIO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1001712-27.2025.8.26.0553
Registro n°: 2026.0000747539
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001712-27.2025.8.26.0553, da Comarca de Santo Anastácio, em que é apelante AGROPECUARIA SACCHI LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTO ANASTÁCIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do recurso de apelação, observado, em caráter orientativo, que o óbice tributário deve ser mantido e os demais, referentes à certidão de valor venal e à certidão negativa de tributos federais, afastados., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), CAMPOS MELLO (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 5 de agosto de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1001712-27.2025.8.26.0553
Apelante: Agropecuaria Sacchi Ltda
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo Anastácio
Comarca: Santo Anastácio
Voto nº 39.900
Apelação – Dúvida inversa – Registro de imóveis – Procedimento de dúvida registral – Insurgência parcial contra a nota devolutiva – Existência de exigências não impugnadas – Impossibilidade de exame fracionado da qualificação negativa – Divergência de matrículas – Prejudicialidade configurada – Análise dos óbices em caráter exclusivamente orientativo – Integralização de capital social com bens imóveis – Necessidade de comprovação de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou de apresentação de certidão de imunidade, isenção ou não incidência expedida pelo Município – Legalidade – Dever de fiscalização do Oficial registrador – Eficácia do registro a partir da prenotação – Imunidade tributária vinculada a prévio exame pelo Fisco, para constatação da atividade preponderante da empresa adquirente – Exigência de Certidão Negativa de Débitos federais – Afastamento – Proibição ao oficial de atuar como fiscal de tributos não vinculados ao ato registrado – Exigência de certidão municipal de valor venal – Afastamento – Inteligência do Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça – Apelação não conhecida, com observação.
Trata-se de apelação interposta por Agropecuária Sacchi Ltda. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santo Anastácio/SP, que julgou improcedente a dúvida inversa e manteve a recusa ao registro de ato societário de integralização de capital social envolvendo os imóveis matriculados sob nº 5.346, nº 10.947, nº 10.948 e nº 10.949, diante da exigência de comprovação de recolhimento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou de certidão de isenção/imunidade expedida pelo Município de Piquerobi/SP.
A apelante sustenta, em síntese, que a conferência de bens imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social está abrangida pela regra de imunidade prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal. Afirma que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro do título translativo no fólio real, razão pela qual não seria possível exigir, antes do registro, o recolhimento do tributo ou a apresentação de certidão municipal de imunidade/isenção. Ao final, pede a reforma da sentença para que seja determinado o registro da integralização nas matrículas indicadas, independentemente da apresentação de guia de ITBI ou de certidão municipal (fls. 135/144).
A Douta Procuradoria de Justiça ofertou parecer pelo conhecimento e provimento do recurso, com reforma integral da r. sentença (fls. 171/176).
É o relatório.
O recurso não comporta conhecimento, pois a dúvida inversa está prejudicada, em razão da insurgência parcial contra a nota devolutiva.
O procedimento de dúvida registral, disciplinado pelos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, pressupõe título regularmente prenotado e impugnação integral dos óbices formulados pelo Oficial.
No caso concreto, não há prejudicialidade por perda da prenotação. A nota devolutiva foi emitida sob o Protocolo nº 64.209, com prenotação em 08 de outubro de 2025, e a dúvida inversa foi proposta em 30 de outubro de 2025, dentro do prazo de vinte dias úteis para atendimento das exigências. Assim, a dúvida preservou a prenotação.
A prejudicialidade decorre, contudo, da impugnação parcial das exigências.
A nota devolutiva juntada aos autos (fls. 28/31) não se limitou ao óbice relativo ao ITBI. Além da apresentação de documento comprobatório da dispensa ou do recolhimento do imposto, o Oficial exigiu a Certidão Negativa de Débitos conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional/Receita Federal do Brasil dos proprietários e da pessoa jurídica, bem como a certidão de valor venal expedida pela Prefeitura Municipal de Piquerobi, referente ao imóvel matriculado sob nº 5.346, para conferência de cadastro e cálculo dos emolumentos.
A própria suscitante, entretanto, delimitou a controvérsia à exigência de prévio recolhimento de ITBI ou de certidão municipal. A alegação unilateral de que as demais exigências teriam sido cumpridas não basta para afastar a prejudicialidade, pois não há manifestação formal inequívoca do Oficial, em sede de requalificação, atestando a superação dos demais óbices.
A dúvida registral não comporta exame fracionado da qualificação negativa. Se subsistem exigências não impugnadas, ou se não há demonstração segura de que foram formalmente afastadas pelo Oficial, a análise isolada de apenas um dos óbices não terá utilidade prática para viabilizar o registro.
Registre-se, ainda, que a cautela é reforçada pela divergência verificada entre as matrículas indicadas pela suscitante e aquelas mencionadas na nota devolutiva. Enquanto a inicial e a apelação fazem referência às matrículas nº 5.346, nº 10.947, nº 10.948 e nº 10.949, a nota devolutiva relativa ao Protocolo nº 64.209 menciona, ao identificar o título, matrículas diversas, circunstância que impede, com maior razão, a prolação de ordem de registro nestes autos sem reapresentação do título e nova qualificação pelo Oficial.
Por essas razões, a dúvida inversa está prejudicada, impondo-se o não conhecimento da apelação.
Nada obstante, considerando a natureza administrativa do procedimento de dúvida, a manifestação da Procuradoria de Justiça e a conveniência de orientar eventual futura qualificação, passa- se ao exame do óbice tributário em caráter exclusivamente orientativo, sem força para determinar o registro do título nestes autos.
Segundo a narrativa da suscitante e os documentos juntados, o título apresentado tem por objeto a conferência de bens imóveis ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital social.
A integralização de capital social com bens imóveis envolve transferência de propriedade imobiliária ao patrimônio da pessoa jurídica. Antes do ingresso do título no fólio real, há apenas relação obrigacional entre os contratantes. Com o registro, surge o direito real e se aperfeiçoa o deslocamento patrimonial.
Cumpre lembrar que o registro é eficaz desde o momento em que o título é apresentado ao Oficial e prenotado no protocolo, nos termos do artigo 1.246 do Código Civil. Por isso, todos os requisitos necessários ao ingresso do título no fólio real devem estar preenchidos, inclusive os de natureza fiscal.
Daí porque não procede o argumento de que a documentação fiscal somente poderia ser exigida após o registro. Se o registro retroage à data da prenotação, deve-se observar, desde logo, se o título reúne os pressupostos legais para produzir validamente seus efeitos.
Ainda, o artigo 289 da Lei nº 6.015/1973 impõe aos oficiais rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que devam praticar, e o artigo 30, inciso XI, da Lei nº 8.935/1994 estabelece dever semelhante aos notários e registradores.
Esse dever de fiscalização, contudo, não autoriza a exigência de certidões negativas relativas a débitos fiscais gerais, sem vinculação direta com o ato registral pretendido. O subitem 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça ressalva apenas o recolhimento do imposto de transmissão e a prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, e veda exigências relativas à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive débitos previdenciários, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.
Nessa linha, na Apelação Cível nº 1048718-65.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, j. 10/10/2024, este C. Conselho Superior da Magistratura reafirmou que “exigir certidões negativas de tributos federais e contribuições previdenciárias para a prática de ato de registro caracteriza exercício abusivo de cobrar tributos”, bem como que o Oficial não pode atuar como “fiscal dos tributos não vinculados ao ato registrado”.
Assim, a Certidão Negativa de Débitos conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e da Receita Federal do Brasil não deve subsistir como óbice autônomo em eventual futura qualificação. Tal conclusão, porém, não alcança a exigência de comprovação do recolhimento do ITBI, ou de documento municipal que reconheça imunidade, isenção ou não incidência, pois o imposto de transmissão guarda relação direta com o ato de transferência imobiliária levado a registro.
No caso, a exigência encontra amparo na legislação municipal. O Código Tributário do Município de Piquerobi prevê que o imposto será pago antes da realização do ato ou da lavratura do instrumento público ou particular que configurar a obrigação de pagá-lo. A mesma legislação municipal contempla a hipótese de imunidade na integralização de capital, mas ressalva os casos em que o adquirente tenha atividade preponderante de compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
A lei municipal permanece vigente. Não cabe ao Oficial de Registro, nem a este juízo administrativo, afastar sua aplicação ou reconhecer, por via oblíqua, sua inconstitucionalidade. A eventual imunidade, isenção ou não incidência deve ser reconhecida pelo Fisco competente, mediante guia de não incidência, certidão ou declaração própria.
Isso reforça que a verificação da atividade preponderante exige exame do Fisco municipal.
E, da mesma forma, a discussão sobre a base de cálculo, valor declarado, excesso tributável ou diferença entre o valor indicado no título e eventual valor de referência municipal, deve ser resolvida pelo Município em procedimento próprio, com observância do contraditório administrativo, e não mediante retenção automática do título pelo Oficial de Registro.
Ora, o Tema Repetitivo nº 1.113 do C. Superior Tribunal de Justiça reforça a impossibilidade de o registrador substituir o Fisco Municipal na apuração de eventual diferença tributária. Segundo a orientação firmada no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado; e essa presunção somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Assim, em eventual futura qualificação, deverá subsistir apenas a exigência de apresentação da guia de recolhimento do ITBI ou de documento expedido pelo Município de Piquerobi/SP que reconheça a imunidade, a isenção ou a não incidência do tributo, mediante certidão da Municipalidade.
Ante o exposto, julgo prejudicada a dúvida inversa e não conheço do recurso de apelação, observado, em caráter orientativo, que o óbice tributário deve ser mantido e os demais, referentes à certidão de valor venal e à certidão negativa de tributos federais, afastados.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (TJSP de 07.08.2026 – SP)
Fonte: TJ/SP
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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