Artigo: A distorcida visão da corretagem de imóveis na planta – Por Marcelo Dória e Rosana Baffero

Escrito por

*Marcelo Dória e Rosana Baffero

No âmbito tributário, o consumidor só tem a ganhar sendo o responsável pela comissão.

Com frequência cada vez mais acentuada, Migalhas tem anunciado Julgados que apontam para um desprestígio da atividade de corretagem de imóveis, quando os honorários são cobrados em separado do valor do imóvel objeto da operação de compra e venda.

Há, de fato, uma avalanche de novas ações reclamando a devolução, quase sempre em dobro e acompanhada de pleito por danos morais, do quanto o consumidor pagou a título de comissão de corretagem.

Porém, não nos parece que os tribunais estejam avaliando adequadamente as consequências ao atribuir ilegalidade e abusividade a tais pagamentos.

Poderíamos aqui discorrer largamente acerca do fundamento legal de se cobrar a comissão em separado, a cargo do comprador. Ou mesmo nos apoiar na Jurisprudência uniformizada dos Juizados Especiais paulista1 e do Distrito Federal2. Mas preferimos estudar o resultado: qual seria o prejuízo para o consumidor? E como ficaria a questão da boa-fé objetiva, tão destacada inclusive pelo Dr. Rizzato neste mesmo informativo – para defender tese contrária -, quando o consumidor é informado, desde o início, qual é o preço total do negócio (preço do imóvel + comissão)?

Ora, quando o consumidor toma conhecimento da tabela de preços, sempre – e aqui podemos afirmar que, ao menos quando envolvidas empresas sérias de corretagem, sejamhouses (ligadas às incorporadoras), sejam corretoras puras –, lhe é informado o preço total do negócio, bem como que neste valor já estão computados os honorários da corretagem, a ser formalizada em documento distinto do compromisso e compra e venda.

Por efeito, quando o consumidor aceita o preço ofertado – ou mesmo quando consegue obter condições mais vantajosas, oportunidade em que mais ainda se destaca o trabalho do corretor a seu favor -, sabe que irá pagar o preço total do negócio, tomando seus recursos destinos diferentes: parte vai para a incorporadora, refletida no compromisso de compra e venda, parte vai para aqueles que se dedicaram a intermediar a operação de compra e venda.

Vejam que dissemos “intermediar”, porque essa a tarefa do corretor de imóveis: atuar na negociação entre comprador e vendedor, buscando o resultado útil, qual seja: para o consumidor, a compra; para a incorporadora, a venda. Não é o corretor um vendedor comum, como aquele que vende camisas no shopping center. É profissão regulamentada, com responsabilidades muito superiores, sempre supervisionado pelo atuante Conselho Regional – CRECI.

De todo modo, atuando para as duas Partes do negócio imobiliário, tem o corretor direito a receber seus honorários, de um, de outro, ou de ambos, sendo esta uma disposição negocial entre comprador e vendedor.

A tradição em imóveis “na planta” – mercado primário, ou de lançamentos – é que a corretagem esteja composta no valor total do negócio e seja paga pelo comprador. Não se trata de conduta abusiva: se o custo fosse da incorporadora, o consumidor pagaria o mesmo, ou até mais, pois estaria não mais de forma transparente no valor total do negócio, mas subliminarmente embutido no preço da compra e venda, ainda que pago, tudo, à incorporadora.

Refazemos a pergunta: qual o prejuízo ao consumidor em se adotar a comissão para seu pagamento direto?

Vemos apenas benefícios, sendo que um deles merece atenção: o da menor carga tributária a ser paga pelo consumidor.

Atente-se o leitor que o ITBI tem como base de cálculo apenas o valor do imóvel, o qual, na metodologia atual, não inclui a comissão. Caso a comissão estivesse no preço, também sobre estes honorários pagaria o consumidor o imposto de transmissão.

E não custa lembrar que o consumidor ainda pode incluir a comissão de corretagem na declaração de imposto de renda como despesa na aquisição do imóvel, que com o próprio se soma para fins de ganho de capital.

Ou seja, no âmbito tributário, o consumidor só tem a ganhar sendo o responsável pela comissão.

Não bastasse, equivocado entender que agiria a incorporadora, com o método tradicional, despida de boa-fé.

Nos parece o inverso: se o consumidor sabe que o preço do produto é aquele no qual já incluída a corretagem, depois buscar judicialmente o reembolso, simples ou em dobro e com danos morais, parece ser agir contra fato próprio.

Antes lhe beneficiava tributariamente; agora, quer se beneficiar de pagar menos pelo imóvel! Isso mesmo: aqueles que obtêm vitória judicial para que se devolva a comissão, ao final pagam menos do que o valor total do negócio que lhes fora informado, pois ficam livres da comissão.

Vejam o contrassenso das decisões que acolhem a tese da devolução: no mais das vezes, dizem que a responsabilidade pela comissão é da incorporadora. Pois bem, se é assim, não deveria o corretor devolver a comissão para o comprador e este pagar para a incorporadora para, então, esta assumir a responsabilidade pelo pagamento da comissão em favor do corretor? Este trabalhou e merece ser recompensado, ou não? E se foi pago pelo consumidor, é porque não foi pago pela incorporadora, por lógica.

Seguindo o raciocínio, se a incorporadora não cobrou a comissão de corretagem no preço do imóvel – o fazendo no preço total do negócio – não nos parece correto que o consumidor fique com o desconto e a incorporadora ou, pior, o corretor, fique com o prejuízo.

Decidir desta forma não é defender o consumidor, é apenas atacar corretores e incorporadora, premiando o consumidor com um enriquecimento – porque assim paga menos do que combinou com a incorporadora e corretor – sem causa.

Por fim, não se nega aqui haver situações em que o consumidor possa ser, aparentemente, prejudicado. Tal possibilidade se vislumbra quando, havendo distrato, o consumidor não vê devolvida a comissão paga ao corretor (cujo serviço foi cumprido na assinatura da compra e venda).

A par do perigo que é permitir indiscriminadamente distratos em contratos de imóveis sob incorporação (imaginem se em um projeto de 10 unidades, com o prédio já alcançando a décima laje, nove clientes desistem: sobram para a incorporadora todos os custos da obra com apenas um cliente! A ENCOL não deixa saudades…), basta que decisão judicial que o autorize determine à incorporadora que, no cálculo dos valores pagos pelo consumidor se some a quantia relacionada à corretagem, a incluindo na base do reembolso no percentual contratado ou definido pelo Juízo.

Muito mais coerente e com benefício e lealdade de todas as Partes envolvidas: corretor, consumidor e incorporadora.

_____________

1 TJ/SP, Turma de Uniformização do Sistema dos Juizados Especiais do Estado de São Paulo, Proc. 0000018-42.2014.8.26.0968, Rel. Juiz Fernão Borba Franco, j. de 3/7/14.

2 TJ/DF, Turma de Uniformização de Jurisprudência das Turmas Recursais, Proc. nº 2014 07 1 017302 9, Rel. Juíza Sandra Reves Vasques Tonussi, j. de 22/6/15.

_____________

*Marcelo Dória é advogado da banca Affonso Ferreira Advogados.

*Rosana Baffero é advogada.

Fonte: Migalhas | 15/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.




Artigo: 450 anos do Notariado Brasileiro – Por José Flávio Bueno Fischer

Escrito por

Por José Flávio Bueno Fischer*

Este ano, comemora-se uma data muito especial para os tabeliães brasileiros: 450 anos da criação do notariado na cidade do Rio de Janeiro.
De acordo com Deoclécio Leite de Macedo, brilhante paleógrafo brasileiro que dedicou parte de sua vida na tentativa de constituir a história do notariado brasileiro, compulsando velhos livros de registro em busca de elementos que naturalmente se acham esparsos, “o primeiro ofício de tabelião público do Judicial e Notas do Rio de Janeiro, de acordo com o costume português, foi criado juntamente com a cidade, pelo capitão Estácio de Sá, em 1º de março de 1565. Pero da Costa foi nomeado seu primeiro serventuário. Por provisão de Mem de Sá, em 20 de setembro de 1565, foi anexado a esse ofício o de escrivão das Sesmarias. Pero da Costa renunciou, então, ao ofício de tabelião do Judicial, acumulando, somente, as funções de tabelião de Notas e escrivão das Sesmarias.”[1]
Muitos, entretanto, afirmam que a experiência da atividade notarial no Brasil é anterior ao 1º Oficio do Rio de Janeiro e remonta às expedições portuguesas do grande capitão Martim Afonso de Souza, que teria trazido, a bordo da famosa esquadra por ele comandada, 2 tabeliães, oficiais que teriam sido escolhidos e nomeados ainda em Portugal, conforme se lê da Carta de Poder de 20 de novembro de 1530 conferida por D. João III. Registrava o monarca que para a tomada de posse das terras bem como “para as coisas da Justiça e governança da terra” seria necessário criar tabeliados. [2]
Na verdade, pouco importa saber a origem exata da história do notariado no Brasil. A própria instituição do notariado em escala mundial se perde nas brumas do tempo. O que vale dizer é que dentre as diversas funções ou profissões surgidas com o desenvolvimento da sociedade, a atividade do notário é uma das poucas que ainda perdura. “Enquanto as instituições mais veneráveis e poderosas ruíram com o passar dos séculos, o notariado atravessou incólume a Queda do Império Romano, as trevas da Idade Média e até mesmo a sangrenta revolta do povo contra a aristocracia. A Revolução Francesa demoliu antigas instituições, mas o notariado foi preservado e revigorado.”[3]
E, no Brasil, o mérito do notariado é enorme e atravessa gerações. Nas palavras de Carlos Fernando Brasil Chaves, presidente do Colégio Notarial do Brasil – Subseção São Paulo, é a verdadeira história guardada em livros oficiais, pois ela demonstra o comportamento da vida social, das relações interpessoais, da aquisição patrimonial, dos valores morais, do comportamento familiar, do altruísmo ou do egoísmo, ou seja, reflexo fundamental e indissolúvel das características da sociedade. Segundo ele, talvez nenhuma outra instituição seja capaz de retratar de forma tão fiel a transmutação da vida brasileira.[4]
Realmente, qual outra instituição poderia pretender tamanhas experiência e estabilidade senão aquela que serve à boa-fé dos negócios jurídicos, à segurança das convenções, à publicidade dos atos e fatos jurídicos, ao rechaço da fraude e a garantia da validade e da eficácia de todas as trocas e do comércio humano?[5]
O tabelião, que é profissional de direito, com conhecimentos jurídicos e técnicos, garante a identidade e capacidade das partes, a legalidade dos atos, a conservação desses e sua validade “erga omnes”, desempenhando um importante papel de mantenedor da paz social, eis que sua atuação previne litígios e traz segurança jurídica. Em outras palavras, a noção própria da função notarial é obter o bem comum, a paz social, o que é uma prerrogativa apenas do Notário do tipo latino.
Com efeito, o tabelião latino, compreendendo os notários de todos os 86 países membros da União Internacional do Notariado, dentre eles, os brasileiros, distingue-se muito do notário anglo-saxão, esse último típico dos países regidos pela Common Law, como os Estados Unidos e muitos países da União Européia. Enquanto as atribuições do notário anglo-saxão são limitadas à autenticação de assinaturas e de cópias, à tirada do protesto cambial e, em geral, a tomada de juramentos não judiciais, as do tabelião latino são muito mais abrangentes, englobando a feitura de documentos que constituem atos jurídicos. De acordo com Poisl, “essa autoria assumida pelo tabelião latino garante a plena eficácia do documento, pois que é fiadora da identidade, capacidade e legitimidade das partes, da legalidade de todo o texto, do cumprimento das exigências fiscais.”[6]
Enquanto o notário do sistema latino deve ser um profissional do Direito, com formação jurídica adequada para redigir os atos que lhe são apresentados, o notário do sistema anglo-saxão, o Notary Public, por não ter formação jurídica, está proibido de oferecer assistência às partes e de redigir quaisquer documentos em que se exija conhecimento especializado. Consequentemente, nesse último sistema, desconhece-se o documento autêntico, a sua eficácia de fé pública e a figura do notário como autor desta.
Desta forma, de acordo com Mônica Jardim, o sistema latino de notariado é o único que realmente realiza a prevenção de litígios, ou seja, “é o único que gera uma segurança jurídica preventiva ao lado da segurança corretiva, reparadora ou a posteriori, que decorre da decisão judicial.” Segundo ela, a “segurança preventiva não existe nos países anglo-saxónicos, nos quais a função notarial, na limitada medida em que existe, é externa, posterior e sobreposta ao documento.” O notário do sistema anglo-saxão é estranho ao conteúdo do documento e a fé pública ou autenticidade não atinge esse conteúdo.[7]
Veja-se o exemplo dos problemas oriundos da falta de transparência no mercado imobiliário norte-americano, que bem reflete o que aqui se quer demonstrar. No texto “Fraudes imobiliárias, cartórios e burocracia”, postado em 08.02.2009 no site www.observatoriodoregistro.com.br, Sérgio Jacomino noticia uma nova modalidade de fraude, a “identity theft mortgage”, algo como subtração de identidade pessoal e hipoteca, ou simplesmente roubo de casas. Isso porque como não há nos Estados Unidos um sistema registral que permita a conferência da real titularidade do domínio dos bens, os fraudadores, de posse de uns poucos dados sobre os imóveis e os proprietários, formalizam empréstimos bancários, oferecendo os imóveis em garantia, e até mesmo vendendo-os ou transferindo-os para seus próprios nomes.[8]
Se nos Estados Unidos houvesse a assistência de um profissional como os notários dos regimes da civil Law (Notariado Latino), como ocorre no Brasil, onde o tabelião é um profissional de Direito treinado para dar a necessária assessoria jurídica aos contratantes, interpretando as cláusulas contratuais, certamente as fraudes seriam coibidas de forma mais eficiente.
Desta forma, pode-se dizer, com segurança, que a presença do notário do sistema latino em todas as sociedades organizadas é imperiosa para assegurar a eficácia às convenções negociais e evitar fraudes, na medida em que seus atos são dotados de presunção de exatidão (fé pública) e legalidade. Aliás, quanto mais complexa a sociedade, e, portanto, maior a gama de negócios jurídicos a vincular as pessoas e contribuir para o progresso econômico, maior a importância dos notários, profissionais de direito que têm por missão dar segurança e publicidade a fatos jurídicos que a todos interessam e afetam.
A instituição do Notariado é “a expressão do tempo, do espaço e da cultura do país.”[9] Seu papel é fundamental na construção da pacificação social e da justiça. Por isso, independentemente da precisão histórica de sua origem no Brasil, vamos comemorar com louvor os 450 anos (ou mais) desta atividade tão essencial ao desenvolvimento do país!

_________________________

[1] MACEDO, Deoclécio Leite de. Tabeliães do Rio de Janeiro do 1º ao 4º Ofício de Notas: 1565-1822.Disponível em: http://www.arquivonacional.gov.br/Media/Deoclecio.pdf. Acesso em 15.09.2015.

[2] OBSERVATÓRIO DO REGISTRO. 450 anos de tabeliado no Brasil? Disponível em:http://cartorios.org/2015/01/26/450-anos-de-tabeliado-no-brasil/. Acesso em 15.09.2015.

[3] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 5ª. ed. rev. e atual. São Paulo, Método, 2014. p. IX

[4] CHAVES, Carlos Fernando Brasil. Uma instituição e a história do Brasil. Jornal do Notário. Ano XVII – Nº 167. Mai/Jun – 2015. Disponível em:http://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/revistas/84.pdf. Acesso em 15.09.2015.

[5] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. Teoria e Prática. 5ª. ed. rev. e atual. São Paulo, Método, 2014. p. IX

[6] POISL, Carlos Luiz. Em testemunho da verdade: Lições de notário. Porto Alegre: Sergio Antônio Fabris Editor, 2006. p. 20-21

[7] JARDIM, Mônica. A segurança jurídica preventiva como corolário da actividade notarial. Disponível em: https://woc.uc.pt/fduc/getFile.do?tipo=2&id=2314. Acesso em: 14.09.2015.

[8] PASSARELLI, Luciano Lopes. Responsabilidade civil do adquirente de bem imóvel que não registra seu título. In: Revista de Direito Imobiliário. Ano 33. n. 68. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, jan-jun. 2010. p. 09-61.

[9]   CHAVES, Carlos Fernando Brasil. Uma instituição e a história do Brasil. Jornal do Notário. Ano XVII – Nº 167. Mai/Jun – 2015. Disponível em: http://www.cnbsp.org.br/__Documentos/Upload_Conteudo/revistas/84.pdf. Acesso em 15.09.2015.

*José Flávio Bueno Fischer é 1º Tabelião de Novo Hamburgo/RS, Ex-presidente do CNB-CF e Membro do Conselho de Direção da UINL.

Fonte: Notariado | 22/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.