O novo Código de Processo Civil: o usucapião administrativo e o processo de desjudicialização – Por Vitor Frederico Kumpel

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* Vitor Frederico Kümpel

Como abordado na coluna anterior, dentro de uma realidade cambiante, temos uma sociedade pós-moderna marcada pela tecnologia e pela extrema celeridade da informação, fontes legítimas dá a sensação de aceleração da passagem do tempo, fazendo inclusive muitos crerem tratar-se de um fenômeno físico, a redução de horas e minutos ao longo do dia. Daí uma das necessidades da criação de um novo Código de Processo Civil para substituir o atual Código da década de 70, que primava pela cognição em detrimento da efetivação dos direitos substantivos. O Projeto vem ao encontro do clamor pela celeridade e eficiência. É nesse sentido, que deveria ser inserida uma ampliação funcional da atividade notarial e registral em socorro ao Poder Judiciário. Geneticamente pautada pela eficiência e celeridade, as atividades extrajudiciais potencializaram-se, ao longo dos últimos anos recebendo, cada vez mais, novas atribuições recebendo, cada vez mais, novos encargos em atendimento à desjudicialização, em consonância com a EC 45/04.

Nesse contexto, é impressionante como o usucapião, instituto de origem romana, já de grande relevância desde a Lei das XII Tábuas e do direito Justinianeu – momento da fusão em um único instituto da usucapio e da praescriptio (meio de defesa processual concedido ao possuidor contra quem lhe exigisse a coisa por meio de ação reivindicatória) – adaptou-se à mudança do tempo, passando hoje a proteger muito mais do que a simples tutela da posse, passou a ser meio de regularização formal dos imóveis dentro da tábula registral, que por si só apresenta uma série de exigências formais muitas vezes incontornáveis e o próprio processo de regularização fundiária. Sem sobra de dúvida, a usucapião passou a ser um dos mecanismos de regularização fundiária. Dentro dessa evolução, o novo Código de Processo Civil passou a regular o “usucapião administrativo”, buscando efetivar a celeridade e a desjudicialização

Por regularização fundiária, entendemos o processo conduzido em parceria pelo poder Público em conjunto com a população beneficiária, envolvendo sempre as dimensões jurídicas, físicas e social, tendo em mente a legalização da permanência dos moradores de áreas urbanas irregularmente ocupadas, para fins de moradia, com melhorias acessórias no ambiente urbano, bem como na qualidade de vida do assentamento, com grandes incentivos ainda no plano de exercício da cidadania pela comunidade, sujeito do projeto1. Dentro do fenômeno da desjudicialização, por sua vez, a ideia saudável é retirar da esfera exclusiva do judiciário a questão da regularização de posse e usucapião. É bom lembrar que o processo de desjudicialização de modo algum mitiga a importância do Poder Judiciário, muito pelo contrário, pois mantém apenas questões de alta indagação que devem, ser decididas pelo magistrado, passando questões burocráticas à Administração Pública.

É bem verdade que o Usucapião Administrativo já foi implementado no ordenamento jurídico brasileiro desde 2009 com o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). Aliás, o histórico sequencial de leis oriundas da tendência da desjudicialização vem desde 2004, partindo da lei 10.931/04, com a Retificação Administrativa que alterou a LRP em seus artigos 212 e 213, passando pelas leis 11.441/2007 (Inventário, Partilha, Separação, Divórcio, Consensuais por via administrativa) e lei 11.481/2007 (Regularização Fundiária para Zonas especiais de interesse social), chegando por fim, à lei 11.977/2009, modificada pela lei 12.424/2011, com disposições sobre o PMCMV.

Todavia, a implementação do Usucapião Administrativo pelo PMCMV teve efeitos bastante limitados, pois (i) foi prevista exclusivamente para regularização fundiária urbana, (ii) envolvendo procedimento administrativo bastante complexo, (iii) a contagem do prazo usucapional se atrela ao prévio registro do título de legitimação de posse (art. 60 lei 11.977/2009). Portanto, compete ao Registrador de Imóveis o reconhecimento extrajudicial do usucapião, a partir do registro da legitimação de posse convertida em propriedade após a passagem de um lustro de tempo (Cinco anos).

Interessante lembrar que no Brasil o Registro de Imóveis surgiu justamente com a figura da legitimação de posse no direito brasileiro. Em 1850, a lei 601 (lei de Terras) e seu regulamento 1.318 de 1854 separaram posse privada e domínio público. Na época, foi determinado que todas as demais posses, que não fossem de domínio público, seriam registradas no livro da Paróquia Católica, o famoso registro do vigário. Pelo art. 91 do regulamento 1.318 de 1854, todos os possuidores de terras, qualquer que fosse o título de sua propriedade, ou possessão, ficaram obrigados a fazer registrar as terras que possuíam. Todos os possuidores de terras devolutas foram então obrigados a registrar suas posses nos livros dos vigários o que, por conseguinte, definiu a competência dos primeiros registradores brasileiros como atrelada à situação do imóvel. A competência dos registradores restringia-se à propriedade pública de posse do particular, na época esta era situação do imóvel que poderia ser levado ao registro. A função essencial do registro paroquial era a legitimação da posse para posterior prova do tempo para efeitos de usucapião. Desse modo, com o povoamento, após os latifúndios das sesmarias, surgiram os minifúndios das posses legitimadas. Para a legitimação bastava: (i) a cultura efetiva e (ii) a morada habitual. Com a legitimação prevista tanto na lei como no regulamento, o domínio privado se ampliou ainda mais, em detrimento do domínio público. O processo prosseguiu, desordenadamente, como consequência da insuficiência dos recursos oficiais providos para medição perimetral das terras e das irregularidades processuais, fatores estes que subsistiram em matéria imobiliária brasileira. Todo esse contexto impediu que a realidade fática dos imóveis correspondesse à realidade jurídica, causando além do apartheid social, a inefetividade do sistema registral, que deixou de atender à sua principal função: dar publicidade, a terceiros, dos titulares dos imóveis.

A legitimação de posse funda-se no princípio da inviolabilidade da propriedade e da sua função social (art. 5º, inc. XXIII CF), operacionalizada nas diretrizes gerais de política urbana (arts. 182 e 183) e de política agrária (arts. 184 a 191 CF). Temos, portanto, na Legitimação de Posse um instituto verdadeiramente nacional, assim determinado no art. 5º da Lei de Terras "serão legitimadas as posses mansas e pacíficas adquiridas por ocupação primária, ou havidas de primeiro ocupante, que se acharem cultivadas ou com princípio de culturas, e moradia habitual do respectivo posseiro, ou de quem o represente (…)". Nesse sentido, podemos definir a legitimação de posse como "a outorga de título de domínio aos posseiros ou ocupantes de áreas devolutas, tanto em zona urbana quanto rural".

Ainda antes da vigência da lei 601/50, a lei 514 de 28 outubro de 1848, reportava-se às legitimações sem mencionar a espécie ou forma, autorizando a cobrança tributária sobre imóveis então legitimados. A lei imperial de terras foi efetivamente a primeira que se preocupou com a regularização fundiária e com a invasão de terras, e autorizou a permanência nos imóveis decorrentes de concessões sesmariais. A circular 260 de 1863 mandou dar preferência aos posseiros, cujas posses tivessem sido anuladas, para adquirirem por compra as terras correspondentes, sendo esta a pedra basilar da estrutura jurídico-agrária implantada no Brasil. O tempo de posse necessário para a referida regularização era de cincos anos antes da medição, e, depois da mesma, pelo prazo de dez anos. Já na época, era indispensável a posse mansa e pacífica, a ocupação primária cultivada e a moradia habitual do posseiro ou preposto e, por fim, o não incurso em comisso (perda da propriedade pelo não cumprimento de exigências legais). Essas mesmas bases relacionais foram mantidas pela lei 6383/76 e pela Lei do PMCMV.

Na atualidade, a Lei PMCMV introduziu a legitimação de posse apenas no Sistema Registral brasileiro, vez que a história do instituto remonta na verdade ao processo de ocupação de terras brasileiro. O instituto foi introduzido no artigo 167, inciso I, itens 41 e 42, da Lei de Registros Públicos. O Novo Código de Processo civil nada menciona sobre a legitimação. Prescindir-se-ia, então, da legitimação da posse e consequente conversão em propriedade, na esfera do usucapião extrajudicial? O projeto lograria abandono do instituto de gênese originária do processo de ocupação do território brasileiro? Provavelmente não.

Retomando o usucapião administrativo do PMCMV, após a decorrência de cinco anos do registro da legitimação de posse do imóvel, o possuidor poderá requerer ao registrador imobiliário a conversão do título de legitimação em propriedade. Para tanto, basta a documentação apropriada: (i) certidões do Cartório Distribuidor demonstrando a inexistência de ações em andamento, que versem sobre a posse ou a propriedade do imóvel; (ii) Declaração de que não possui outro imóvel urbano ou rural; [assim como (i) deve ser relativa à totalidade da área e fornecida pelo poder público]; (iii) Declaração de que o imóvel é utilizado para sua moradia ou de sua família; (iv) Declaração de que não teve reconhecido anteriormente o direito à usucapião de imóveis em áreas urbanas; (v) área urbana com mais de 250m2, o prazo para requerimento da conversão do título de legitimação de posse em propriedade será o estabelecido na legislação pertinente sobre usucapião.

No Novo Código de Processo Civil, o artigo 1.085 (versão mais recente aprovada pela câmara) prevê o reconhecimento extrajudicial do Usucapião também diretamente no Registro de Imóveis da Comarca em que se situa o imóvel usucapiendo. Para tanto, introduz o artigo 616-A na LRP, que exige: a) ata notarial: lavrada pelo Tabelião da Circunscrição de localização do Imóvel, contendo (i) o tempo de posse do requerente; (ii) a depender do caso, o tempo de posse dos antecessores e (iii) circunstâncias; b) Planta e Memorial descritivo do profissional legalmente habilitado, com reponsabilidade técnica e registro no respectivo Conselho de Fiscalização profissional, e pelos confinantes, titulares de domínio. c) Certidões Negativas dos Distribuidores da Comarca da Situação do Imóvel e do domicílio do requerente; d) Justo Título ou outra documentação que comprove: (i) origem da posse, (ii) continuidade, (iii) natureza e tempo; ex.: pagamento de impostos e taxas.

Conferida a documentação, o pedido de usucapião será autuado pelo Registrador e o prazo para a prenotação do registro pode ser prorrogado até o acolhimento ou a rejeição deste pedido. O registrador deverá notificar os confinantes e titulares de domínio ou direito real que não assinaram a planta, que possuem prazo máximo de 15 dias para manifestação. A notificação poderá ser pessoal pelo próprio registrador ou por meio dos Correios com AR. O oficial dará ciência à União, ao Estado, DF e município para manifestação em 15 dias sobre o pedido, neste caso a comunicação poderá se dar pessoalmente, por meio do correio com AR ou ainda do Registro de Títulos e Documentos.

Em seguida, proceder-se-á à publicação de Edital em Jornal de Grande Circulação e terceiros interessados poderão manifestar-se em 15 dias. O oficial poderá manter diligências para a elucidação de dúvidas e o registro do imóvel com suas descrições e a possibilidade de abertura de matrícula se dará após o prazo da última diligência. O interessado sempre poderá suscitar a dúvida registral, e em caso de problemas com a documentação o pedido de usucapião também poderá ser rejeitado pelo oficial. Neste caso, o requerente poderá ainda ajuizar a ação de usucapião. Do mesmo modo, em caso de qualquer impugnação do processo por terceiros, o oficial remeterá os autos ao juízo da comarca do imóvel e o requerente deverá emendar a inicial para adequá-la. O projeto, portanto só prevê a judicialização do procedimento se houver lide, ou seja, se o terceiro impugnar o ingresso do imóvel no fólio rela, passando então a seguir ao procedimento comum.

Interessante ressaltar que, ao contrário do projeto do Novo Código, a lei do PMCMV, embora também tenha privilegiado a via extrajudicial de resolução de conflitos, em momento algum mencionou a participação da figura do Tabelião de Notas na regularização fundiária. O projeto de reforma do Código de Processo amplia a figura do usucapião, desjudicializa e insere o tabelião de notas, o qual deverá aferir o tempo de posse por meio de ata notarial, passando obviamente a gerar uma série de consectários, inclusive responsabilidade administrativa, além da responsabilidade civil e penal decorrentes do reconhecimento temporal. Inclusive, passará ao tabelião a missão de aferir a acessio temporis ou exceptio proprietatis, ou seja, a soma do tempo na contagem do lastro para fins de usucapião.

Interessante traçar aqui breve paralelo com direito alienígena, dada a sua influência. Em Portugal, embora o procedimento como um todo também seja majoritariamente gerido na Conservatória Imobiliária pelo registador, o notário atua diretamente no usucapião administrativo por meio da lavratura da Escritura Pública de Justificação Notarial. A opção se justifica em torno da competência notarial para a recepção da vontade das partes, expressando-as em termos jurídicos para o aperfeiçoamento e a segurança do ato pretendido.

De toda sorte, remanesce a discussão se o procedimento do novo CPC irá agilizar ou simplesmente criar uma fase prévia, preliminar á jurisdição. Por ora, só o tempo dirá.

Após esse breve arrazoado, em que foi possível verificar que o usucapião é adaptação histórica antropológica da realidade social no sistema jurídico formal da propriedade imobiliária, é possível concluir que tanto o direito material quanto o processual vêm numa busca incessante em transformar a posse em propriedade, a fim de garantir uma inclusão social tão necessária para efetuar a dignidade em seu viés da propriedade.

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1. B. Alfonsin, Direito à moradia: instrumentos e experiências de regularização fundiária nas cidades brasileiras, Rio de Janeiro, Observatório de Políticas Públicas, FASE, IPPUR, 1997

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* Vitor Frederico Kümpel é juiz de Direito em São Paulo, doutor em Direito pela USP e coordenador da pós-graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário na EPD – Escola Paulista de Direito.

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2ªVRP/SP: É obrigatoriedade a expedição de certidão de inteiro teor nos casos em que constar averbação de adoção simples efetivada após a vigência da Lei 8.069/90 e antes da entrada em vigor do Código Civil de 2002, para que possa ser reconhecida de imediato a real situação de parentesco do adotado.

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Processo 0025710-28.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro Civil das Pessoas Naturais – R.F.C.B. – Vistos, Cuida-se de expediente encaminhado pela Sra. Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais do … Subdistrito …, Capital, contendo pedido formulado pelo interessado R F C D B, objetivando expedição de certidão de seu nascimento, em breve relatório, contendo apenas a filiação adotiva, omitindo-se a filiação biológica. Sustenta que foi adotado, por força de escritura pública, já regularmente averbada. Busca a regularização da situação e expedição de certidão de breve relato de seu assento de nascimento. Após a informação prestada pela Sra. Oficial, seguida das razões apresentadas pelo próprio interessado (fls. 20/36), vieram aos autos manifestação da representante do Ministério Público (fls. 38/39). É o breve relatório. Decido. Não há dúvida acerca da diversidade de regime jurídico da adoção de maior em relação à menores ao tempo da vigência do Código Civil de 1916, mesmo após a promulgação da atual Constituição Federal. Diante disso, há permanência dos vínculos biológicos de filiação não sendo possível aplicação de regime jurídico posterior. No âmbito administrativo dos registros públicos não é cabível expedição de certidão de breve relato na forma requerida, no que pese a situação narrada nos autos, ante a previsão normativa existente. Eventualmente, competiria ao interessado a propositura de ação judicial para modificação dos efeitos pretendidos, aliás, o precedente juntado é de natureza jurisdicional (a fls. 32 e ss.). Desse modo, permanecem válidos os fundamentos dos precedentes administrativos desta Corregedoria Permanente, de maneira que me permito transcrever os fundamentos das decisões do Douto Dr. Márcio Martins Bonilha Filho, MM Juiz Corregedor Permanente à época (a fls. 06/14), conforme segue: É certo que, nos termos do artigo 19 da Lei de Registros Públicos, há previsão legal para a expedição de certidão em inteiro teor, resumida ou em relatório, conforme quesitos formulados. Na espécie, busca o interessado, além de questionar a alusão da adoção em sua certidão de nascimento, a expedição de certidão, na modalidade resumida, com exclusão da filiação biológica, figurando, em substituição, a filiação adotiva, com a inclusão do nome dos avós adotivos. Inadmissível a expedição de certidão nos termos em que requerida tendo em vista o disposto no item 47.4, Capítulo XVII das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça que prevê a obrigatoriedade da certidão em inteiro teor nos casos em que constar averbação de adoção simples efetivada após a vigência da Lei 8.069/90 e antes da entrada em vigor do Código Civil de 2002, para que possa ser reconhecida de imediato a real situação de parentesco do adotado. No caso em exame, sob a égide do antigo Código Civil, o requerente obteve averbação de escritura pública de adoção, com inserção no assento de seu nascimento de referida circunstância, cuja situação reclama que a certidão a ser expedida seja de inteiro teor, na consideração de que a adoção regulada pelo antigo Código Civil não representa alteração dos elementos do assento de nascimento, visto que as relações de parentesco decorrentes da filiação biológica ficam preservadas, bem como os direitos correlatos. Nesse sentido, destaco o estudo sobre a matéria em parecer proferido pelo eminente Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça, nos autos do processo CG 148/98, abaixo transcrito: “Prevalece na doutrina o entendimento de que passaram a coexistir, com o advento do Estatuto da Criança e do Adolescente, dois regimes de adoção, a saber: (a) o estatutário, aplicável se o adotado for criança ou adolescente, ou, se tiver idade entre dezoito anos e vinte e um anos, estiver sob a guarda ou a tutela dos adotantes, e (b) o do Código Civil que continua a regular a adoção de pessoa adulta, com idade de dezoito a vinte e um anos, se o adotado não estiver sob a guarda ou tutela dos adotantes, ou maior de vinte e um anos (cf. Artur Marques da Silva Filho, “O Regime Jurídico da Adoção Estatutária”, RT, 1997, pg. 12/13; Wilson Donizeti Liberati, “Comentários ao Estatuto da Criança e do Adolescente”, 2ª ed., Malheiros Editores, 1993, pg. 31; Antonio Chaves, “Estatuto da Criança e do Adolescente Comentado”, vários autores, 2ª ed., Malheiros Editores, 1996, pg. 137; José de Farias Tavares, “Comentários ao Estatuto da Criança e do Adolescente”, Forense, 1992, pg. 40; Paulo Lúcio Nogueira, “Estatuto da Criança e do Adolescente Comentado”, Saraiva, 2ª ed., 1993, pg. 55; J. Franklin Alves Felipe, “Adoção, Guarda, Investigação, Paternidade e Concubinato”, 8ª ed., Forense, 1996, pg. 76; Cury, Garrido Marçura, “Estatuto da Criança e do Adolescente Anotado”, RT, 1991, pg. 29); Maria Helena Diniz, “Curso de Direito Civil Brasileiro Direito de Família”, 10ª ed., Saraiva, 1995, pg. 281; Silvio Rodrigues, “Direito Civil Direito de Família”, Saraiva, 1995, 21ª ed., pg. 321). A Egrégia Corregedoria Geral de Justiça sobre tal questão já se posicionou, esposando o entendimento de que o art. 227, §6º, da Constituição Federal não alcança as adoções de adulto, que continuam regidas pelo Código Civil. O eminente magistrado Marcelo Fortes Barbosa Filho, em parecer lançado nos autos do processo CG nº 1.410/96 (590/96), aprovado pelo Exmo. Corregedor Geral da Justiça, assim discorreu sobre a matéria: “Com o advento do art. 39 da Lei 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente), a adoção simples, tal como prevista pelos arts. 368 et seq. do CC pátrio, teve seu âmbito de aplicação restrito, impossibilitada esta quanto aos menores de dezoito anos de idade. O instituto continua, no entanto, mantido em nosso ordenamento positivo, operando os mesmos efeitos originais, isentos da influência do disposto no § 6º do art. 227, da Constituição da República, viabilizada sua utilização, por exclusão, quando o adotado ostentar idade superior a dezoito anos (Antonio Chaves, Adoção, Belo Horizonte, Del Rey, 1995, p. 102-103), como aliás, é o caso”. A Colenda Primeira Câmara Civil do E. Tribunal de Justiça deste Estado, a propósito, julgando o Agr. de Instr. nº 230.826-1, rel. Des. Roque Mesquita, já decidiu que: “…o artigo 227 e seus parágrafos, da Constituição da República, tem por objetivo assegurar os direitos da crian&ccedi
l;a e do adolescente, ou seja, de pessoas cuja idade varia desde o nascimento até os dezoito anos, no dizer do estatuto respectivo. Conseqüentemente, para os adultos vigoram as regras estabelecidas no Código Civil. É claro que o dispositivo constitucional é auto-aplicável mas ele não atinge os adultos, data venia” (in JTJ 163/92). Vige, assim, em relação à adoção de pessoa adulta, a limitação do parentesco apenas entre o adotante e o adotado, o que inviabiliza a inserção no assento de nascimento do adotado dos nomes dos genitores do adotante como seus avós (nesse sentido: Ap. Cív. nº 268.342-1/0, julgada pela C. 5ª Câmara de Férias “B” de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça deste Estado, rel. Des. Luís Carlos de Barros)”. Pese embora a argumentação expendida pelo interessado, a matéria não se encontra abrigada pelo manto do sigilo, próprio à adoção estatutária, impondo a necessidade de plena e total divulgação dos dados constantes dos assentamentos do registro civil das pessoas naturais. Em suma, a exigência consistente na expedição de certidão de inteiro teor na espécie, decorre da necessidade de se divulgar os dados constantes dos assentamentos, resguardando, sobretudo, direitos de terceiros. Em conseqüência, rejeito o pedido formulado pelo interessado. Ante ao exposto, indefiro a expedição da certidão de breve relatório na forma requerida. Ciência ao Sr. Requerente e ao Ministério Público. Comunique-se a decisão à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça. P.R.I. – ADV: SONIA OLGA COLLETTI DONOSO DE BARROS (OAB 55674/SP), JEANE MARCON DE OLIVEIRA (OAB 53204/SP)

Fonte: DJE/SP | 22/09/2014.

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TJ/SP CONSIDERA ILEGAL IMPOSIÇÃO DE COBRANÇA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA

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Julgamento da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo determinou que uma construtora e incorporadora devolva a uma cliente o valor referente à taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati), cuja contratação foi imposta na compra do imóvel. De acordo com o voto do relator do caso, desembargador Luiz Antonio Costa, a prática é considerada abusiva, pois configura a chamada “venda casada”, e a consumidora deverá ser ressarcida no valor de R$ 1.100.       

As outras câmaras do TJSP têm julgado casos idênticos no mesmo sentido. No último dia 16, por exemplo, a 1ª Câmara de Direito Privado também manteve decisão de primeiro grau para que uma consultoria de imóveis devolvesse o valor desembolsado por um casal. “Quem paga a comissão, a rigor, evidentemente é aquele que contratou o corretor. No caso, não há dúvida de que a imobiliária tenha sido contratada pela fornecedora para promover o empreendimento e as vendas das unidades. Portanto, tem-se despesa que é da alienante, e não do adquirente”, afirmou o relator Claudio Godoy.        

Outro tema é a cobrança de comissão de corretagem. Em recente julgado sobre a questão, o desembargador Neves Amorim, que integra a 2ª Câmara de Direito Privado e relatou a apelação, afirmou em seu voto que no contrato discutido há uma obrigação imposta pela vendedora para que os compradores paguem a comissão de intermediação. “Não estando o valor transacionado no preço do imóvel, de rigor a devolução doquantum desembolsado para tal finalidade.” A maioria das turmas julgadoras do Judiciário paulista decide da mesma forma.     

As duas matérias são de competência das dez primeiras câmaras de Direito Privado do TJSP.  

A notícia referese as seguintes apelações: 4002564-76.2013.8.26.0114, 1035695-38.2013.8.26.0100 e 4002913-20.2013.8.26.0554.

Fonte: TJ/SP | 19/09/2014.

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