Processo 1162493-92.2023.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Maria Lúcia Coronado – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. – ADV: LUCIANA DOMENICONI NERY FELIX DA SILVA (OAB 166564/SP), LUCIANA DOMENICONI NERY FELIX DA SILVA (OAB 166564/SP)

Íntegra da decisão: –

SENTENÇA

Processo nº: 1162493-92.2023.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: Décimo Cartório de Registro de Imóveis

Suscitado: Ramiro Sanchez Palma e outro

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Ramiro Sanchez Palma e Maria Lúcia Coronado, diante de negativa de registro de escritura pública de divórcio consensual com partilha de bens lavrada pelo 19º Tabelião de Notas da Capital, a qual teve por objeto o imóvel da matrícula nº 132.767 daquela serventia.

O Oficial informa que o imóvel objeto da matrícula 132.767 acha-se alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil S/A e que a negativa foi motivada na exigência formulada em relação à necessária anuência do credor fiduciário. Aduz que para o registro da partilha dos direitos de fiduciante ora pretendido, a escritura deverá ser rerratificada para constar a anuência do credor fiduciário ou este deverá comparecer anuindo por termo em apartado.

Sustenta que o fato de ter ocorrido partilha igualitária entre os ex-cônjuges não afasta a exigência de anuência do credor fiduciário.

Em manifestação dirigida ao Oficial (fls. 10/13), a parte suscitada defende que não há que se falar em anuência do credor fiduciário, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento do financiamento imobiliário que recai sobre o imóvel permanece inalterada, atingindo tanto Ramiro quanto Maria Lúcia, sem qualquer prejuízo à entidade bancária. Não apresentou impugnação, porém, em juízo (fls. 35).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 38/40).

É o relatório.

FUNDAMENTO e DECIDO.

De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei nº 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.

Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.

É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.

No mérito, a dúvida é procedente, pelos seguintes motivos.

Da leitura dos autos, constata-se que os suscitados pretendem ingresso no fólio real de um título consistente em escritura pública de divórcio consensual com partilha de bens (fls. 14/24). Em referida escritura pública, constou a partilha em partes iguais (50%) a cada um dos ex-cônjuges dos direitos de aquisição do imóvel objeto da matrícula nº 132.767 do 10º Registro de Imóveis da Capital, o qual havia sido alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil S/A, conforme Registro nº 07 da respectiva matrícula (fls. 08 e 18/21).

Porém, não houve anuência expressa do credor fiduciário.

A Lei nº 9.514/97, ao tratar da transmissão dos direitos que recaem sobre o imóvel alienado fiduciariamente, estabelece a obrigatoriedade de intervenção do credor fiduciário, assim como o item 232, Cap. XX, das NSCGJ, confira-se:

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

232. O devedor fiduciante, com anuência expressa do credor fiduciário, poderá transmitir seu direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o cessionário adquirente as respectivas obrigações, na condição de novo devedor fiduciante.

Não resta dúvida, portanto, que, para regularização da divisão dos direitos dos fiduciantes perante o fólio real, haverá necessidade de complementação do título, com a anuência expressa da credora fiduciária (instituição financeira) na forma da lei e, também, em respeito ao princípio da continuidade registral.

Neste sentido, confira-se os seguintes julgados envolvendo casos análogos:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Sentença – Partilha de Bens – Dúvida procedente – Necessidade de correção do plano de partilha para constar a partilha dos direitos aquisitivos dos fiduciantes e não a partilha do imóvel propriamente dito – Indispensabilidade da anuência do credor fiduciário, na forma do art. 29 da Lei 9.514/97 – Carta de sentença que deve ser aditada porque o plano de partilha se encontra incompleto – Apelação não provida (CSM Apelação n. 1036558-52.8.26.0100 Des. Pinheiro Franco j. 28.03.2018).

Registro de Imóveis – Carta de sentença – Partilha de bem objeto de alienação fiduciária em garantia – Resignação parcial Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação – Necessidade de constar no título a porcentagem do bem atribuída a cada um dos ex-companheiros – Descabimento – Atribuição de quinhões que decorre do título judicial – Anuência da credora fiduciária para a transferência do contrato de alienação fiduciária em garantia – Necessidade Inteligência do artigo 29 da Lei nº 9.514/97 e do item 238 do Capítulo XX das Normas de Serviço (CGJ Processo n. 0011989-18.8.26.0291 Des. Pereira Calças j. 20.04.2016).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo.

P.I.C.

São Paulo, 11 de janeiro de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 15.01.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Processo 1162299-92.2023.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Silvio Jose Genesini Junior – Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Sílvio José Genesini Júnior e, em consequência, mantenho o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: MARINA GREEB DE SOUZA (OAB 420148/SP), MARIA EUGÊNIA VICENTE MARTIGNON (OAB 470454/SP), VERA HELENA CARDOSO DE ALMEIDA (OAB 285004/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1162299-92.2023.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Silvio Jose Genesini Junior

Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Sílvio José Genesini Júnior, em virtude de recusa de registro de “Ata de Resolução de Único Sócio”, pretendendo a transmissão da propriedade imobiliária do imóvel objeto da matrícula nº 170.592 daquela serventia para a sociedade estrangeira visando o aumento de capital da empresa estrangeira (prenotação nº 653.246).

O Oficial informa que a negativa de registro se deu em razão da imprescindibilidade de se formalizar a transferência da propriedade do imóvel por escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código de Processo Civil. Afirma que não se aplica ao caso concreto a regra prevista no artigo 64 da Lei nº 8.934/94, uma vez que se trata de sociedade estrangeira e, por isso, inexiste a certidão fornecida por Junta Comercial, não havendo previsão de que documento estrangeiro tenha o mesmo tratamento.

Documentos vieram às fls. 05/41.

Em impugnação, a parte suscitada afirma que na hipótese de transferência de patrimônio, a sociedade empresarial está dispensada de realiza-lo por meio de escritura pública, em razão do artigo 64 da Lei nº 8.934/94, que excetua a regra geral do artigo 108 do Código Civil.

Sustenta que a empresa estrangeira Andigen LCC está regularmente registrada perante o órgão competente no exterior e, portanto, não possui registro em Junta Comercial no Brasil. Nestes termos, entende que a regra do artigo 64 da lei mencionada deve ser aplicada ao caso por equivalência, autorizando-se a dispensa da escritura pública para transferência do imóvel para integralização do capital social da sociedade estrangeira (fls. 08/16).

O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção do óbice (fls. 49/50).

É o breve relatório.

FUNDAMENTO E DECIDO.

De início, observo que a lei não exige maior formalidade para a suscitação de dúvida, que não se confunde com o procedimento destinado à prática de ato registral.

Em verdade, a dúvida pode ser requerida até mesmo sem a participação de advogado, conforme prevê o item 39.1.4, Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça.

No mérito, a dúvida é procedente.

O Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade, a teor do artigo 28 da Lei nº 8.935/1994, o que não se traduz como falha funcional.

No caso dos autos, o cerne da dúvida suscitada restringe-se à possibilidade de aplicação, por analogia, da regra prevista no artigo 64 da Lei nº 8.934/94 às sociedades estrangeiras, que assim dispõe:

Art. 64. A certidão dos atos de constituição e de alteração de empresários individuais e de sociedades mercantis, fornecida pelas juntas comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou para o aumento do capital.

Da leitura do dispositivo legal, denota-se que há a dispensa da escritura pública para transferência de imóvel destinado à integralização do capital social, em casos de apresentação de certidão de atos de constituição e de alteração de empresários individuais e de sociedades mercantis devidamente registrada na JUCESP.

No entanto, no caso sub judice, a parte pretende o registro de Ata de Resolução de Único Sócio de empresa estrangeira, “Andigen LC”, pessoa jurídica de direito privado com sede na cidade de Wilmington, Estado de Delaware, nos Estados Unidos da América. registrada em órgão competente no exterior, não havendo o registro na Junta Comercial.

O óbice registrário refere-se à necessidade de escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil, que assim determina:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Note-se que não há controvérsia no que se refere ao valor do imóvel, o qual deve corresponder ao valor venal (fls. 19):

“Registro de Imóveis. O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes. Dúvida Procedente.  Recurso Desprovido” (Apelação nº 0002869-23.2015.8.26.0482, DJ 31/03/2017)

A exceção derivada do texto do artigo 64 da Lei nº 8.934/94, utilizada como fundamento pela parte suscitada para sustentar o pedido de dispensa, deve ser interpretada de forma restritiva, merecendo destaque o seguinte excerto de julgado:

(…) É certo que a intensa atividade legislativa consolidou inúmeras exceções à regra da exigibilidade da escritura pública para a instrumentalização de alguns negócios jurídicos, de modo a exigir a atuação sistemática dos Registradores e Juízes Corregedores. Assim, o art. 64 da Lei n° 8.934/94 permite que o sócio, munido de certidão expedida pela Junta Comercial, possa alienar direitos reais incidentes sobre imóveis, para fins de integralização do capital subscrito, o que não significa dizer que a permissão legislativa possa ser interpretada extensivamente para viabilizar a transferência de bens da sociedade em benefício do sócio, nos termos da jurisprudência do Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n° 491-6/1, Serra Negra,julgamento em 11/05/2006, DJ 12/07/2006, Relator Desembargador GILBERTO PASSOS DE FREITAS). Noutras palavras, já se decidiu:

“Admite-se a utilização de instrumento particular com o fim de materializar a conferência de bens pelos sócios para integralizar o capital social, mas tal exceção, derivada do texto do art. 64 da lei fed. n° 8.934/94, deve ser interpretada de modo restritivo. Tal dispositivo legal permite a utilização de certidão expedida pela Junta Comercial, extraída dos atos constitutivos ou de sua alteração, como título hábil para, perante o registrador, possibilitar a alienação de direitos reais incidentes sobre imóveis, mas sempre, invariavelmente, para a composição ou o aumento do capital social e nunca, para sua redução ou dissolução” (Ap. Cív. n° 63.971-0/1 – Capital, j. 28.10.99, rei. Des. NIGRO CONCEIÇÃO)”.

Assim, documento particular registrado perante a JUCESP, extraído de ato constitutivo ou de sua alteração, pode servir como título hábil para possibilitar apenas a alienação de direitos reais incidentes sobre imóveis para a composição ou o aumento do capital social de empresa, não havendo qualquer margem para interpretação extensiva ou analógica à empresa estrangeira, desprovida de referido documento essencial.

Sob qualquer aspecto, portanto, mostra-se acertada a qualificação negativa do título apresentado para registro do titulo, sendo certo que as exigências formuladas pelo Oficial devem ser atendidas para ingresso à luz das normas e da jurisprudência acima mencionadas.

Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Sílvio José Genesini Júnior e, em consequência, mantenho o óbice registrário.

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Oportunamente, arquivem-se os autos.

P.R.I.C.

São Paulo, 10 de janeiro de 2024.

Renata Pinto Lima Zanetta

Juíza de Direito (DJe de 12.01.2024 – SP)

Fonte: DJE/SP

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As diretorias da Associação dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso (Anoreg-MT); do Sindicado dos Notários e Registradores do Estado de Mato Grosso (Sinoreg-MT); da Associação dos Registradores das Pessoas Naturais Seção Mato Grosso (Arpen-MT); do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil Seção Mato Grosso (IEPTB-MT); do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB); e do Instituto Nacional de Protesto (Inprot), participaram na tarde desta quinta-feira (18 de janeiro) de reunião na Corregedoria-Geral da Justiça de Mato Grosso.

A pauta foi a apresentação do Projeto “Cartório Inclusivo: integrar para valorizar”, coordenado pela Corregedoria, e que tem por objetivo oferecer oportunidades de emprego e reintegração para vítimas de violência doméstica, bem como estabelecer um ambiente laboral inclusivo dentro das serventias, com reflexos positivos para reputação institucional do Poder Judiciário, dos cartórios e demais entidades aderentes ao projeto. A ideia é que a contratação e capacitação das vítimas de violência doméstica para exercerem até 10% das funções nos cartórios, oferecendo treinamento profissional específico às funções desempenhadas e suporte emocional, garantindo um ambiente de trabalho seguro e inclusivo para a reintegração social e econômica de cada uma.

Participaram da apresentação Velenice Dias de Almeida (Anoreg-MT); Maria Aparecida Bianchin (Sinoreg-MT); Rodrigo Oliveira Castro (Arpen-MT); Wellington Ribeiro Campos (IEPTB-MT); José de Arimatéia Barbosa (IRIB); e Anna Almeida e Anete Ribeiro (Inprot). Todos foram unânimes ao elogiarem o projeto e destacaram ser de extrema importância no acolhimento e recuperação das vítimas.

A solenidade de assinatura do termo de cooperação técnica com previsão de adesão de outras entidades ficou agendada para o dia 2 de fevereiro, às 14h30, na sala de reuniões da Corregedoria.

Fonte: Anoreg/MT

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