Questão esclarece acerca de desmembramento de imóvel já georreferenciado facultativamente pelo seu proprietário.

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Imóvel rural. Desmembramento. Georreferenciamento facultativo. Nova certificação – necessidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca de desmembramento de imóvel já georreferenciado facultativamente pelo seu proprietário. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto:

Pergunta: Recebi um pedido de desmembramento de imóvel rural que, apesar de estar no prazo carencial, já foi georreferenciado por iniciativa do proprietário e certificado pelo Incra. Posso promover o desmembramento sem solicitar novo levantamento georreferenciado e nova certificação, tendo em vista o prazo carencial?

Resposta: Eduardo Augusto, ao ensinar acerca do georreferenciamento facultativo, explica o seguinte:

“Os prazos carenciais beneficiam apenas os imóveis não georreferenciados. Uma vez dentro do sistema, o imóvel ficará a ele sempre subordinado. (…)

Uma vez certificado pelo Incra, o imóvel rural, independentemente de seu tamanho, entra no sistema e não pode mais dele sair. Portanto, qualquer nova alteração na descrição tabular desse imóvel (retificação, parcelamento ou unificação) somente será possível mediante prévia certificação do Incra. Ou seja, ‘geofacultativo: uma vez no sistema, não mais pode sair’.” (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 331).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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CSM/SP: Usucapião. Abertura de matrícula. CCIR – necessidade.

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Abertura de matrícula decorrente de usucapião de imóvel rural depende de apresentação do CCIR.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) julgou a Apelação Cível nº 0007676-93.2013.8.26.0664, onde se entendeu ser indispensável a apresentação do Certificado de Cadastramento de Imóvel Rural (CCIR) para abertura de matrícula decorrente de sentença declaratória de usucapião de imóvel rural. O acórdão teve como Relator o Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Hamilton Elliot Akel, e foi, à unanimidade improvido.

No caso em tela, a apelante buscou o registro de sentença declaratória de usucapião, tendo sido esta devolvida pelo Oficial Registrador sob o argumento de que, para a abertura da matrícula correspondente, é necessária a apresentação do CCIR, com fundamento na redação do art. 176, §1º, II, nº 3, “a” da Lei de Registros Públicos. O Oficial Registrador ainda destacou que, de acordo com o art. 3º do Decreto nº 4.449/2002, nos casos de usucapião de imóvel rural, após o trânsito em julgado da sentença declaratória, o juiz intimará o Incra de seu teor, para fins de cadastramento. O Incra, por sua vez, informou, em síntese, que a emissão do CCIR não seria possível, tendo em vista que o imóvel possui área inferior à Fração Mínima de Parcelamento (FMP). Inconformada com a exigência, mantida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente, a apelante interpôs recurso, sustentando que tentou de todas as formas a obtenção do CCIR e que a recusa na abertura da matrícula vai de encontro à jurisprudência atual, que permite a usucapião de glebas rurais inferiores ao módulo.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que não existe dúvida acerca da possibilidade de usucapião de glebas com área inferior ao módulo, como ocorre in casu, sendo que tal sentença tem natureza declaratória e decorre da ocupação da terra por determinado decurso de tempo, sendo esta uma situação de fato. Contudo, observou que “a sentença de usucapião, porém, apenas declara essa situação de fato e, fazendo-o, concede ao possuidor o modo originário de aquisição da propriedade. A abertura da matrícula, no entanto, é condicionada a outros requisitos. Dentre eles, a apresentação do CCIR.” Por fim, o Relator observou que nem o Oficial Registrador, nem o Juiz Corregedor Permanente podem, pela via administrativa, suprimir a apresentação do CCIR e obrigar o Incra a expedir o referido documento.

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso, destacando que, se ilegal a negativa de expedição do CCIR pelo Incra, deve a apelante, pelas vias ordinárias, constranger tal órgão a emiti-lo, sendo impossível a abertura da matrícula até sua apresentação, sob pena de se ferir a legislação registrária.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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A evolução e os desafios do mercado de lotes urbanizados

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* Caio Portugal

O vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP fala sobre a importância do segmento para a produção de cidades sustentáveis 

O processo de urbanização no Estado de São Paulo ao longo das últimas duas décadas demonstra a positiva contribuição da indústria imobiliária, em especial do setor privado de loteamentos urbanos. Isso fica demonstrado pelas estatísticas do Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo), colegiado que reúne os órgãos, autarquias e empresas de economia mista estaduais aos quais compete avaliar e anuir a aprovação de novos loteamentos urbanos no Estado.

Os dados, compilados pelos departamentos de Economia e Estatística do Secovi-SP e da Aelo, indicam a aprovação de nada menos que 100 mil lotes urbanizados ao ano, em média, no Estado, o que significa a produção de espaços formais, planejados, com infraestrutura, preservação ambiental, saneamento e consequente integração às cidades. Somente no aspecto de preservação ambiental, são criadas (e doadas pelos loteadores aos municípios) mais de 12.500.000m² de áreas verdes, que podem representar a revegetação de algo em torno de 2.000.000 de árvores nativas.

No aspecto social, os loteamentos implantam novas áreas públicas, onde serão edificados os equipamentos públicos comunitários, como escolas, postos de saúde, hospitais etc. Nesse item, é possível fazer uma inferência de doação de mais de 3.200.000m² de áreas institucionais, com investimento ‘zero’ das administrações municipais na desapropriação de áreas para os fins mencionados (instalação de equipamentos públicos comunitários).

No entanto, apesar da grande contribuição desse segmento da indústria imobiliária, são muitos os desafios enfrentados pelos empreendedores do setor formal de loteamento. Nos quesitos insegurança jurídica e burocracia, faltam instrumentos legais adequados para os grandes planos de urbanização. Vale dizer que esses planos, em sua maturação, abrangem prazos de implementação superiores a 4 anos, envolvendo questões como a falta instrumentalização adequada na relação empreendedor privado (loteador), concessionárias de serviços públicos (telefonia, correios, saneamento, energia elétrica), prefeituras e consumidor.

Outro aspecto importante é o financiamento à produção e à comercialização de lotes urbanos. Por mais paradoxal que possa parecer, as leis que regulam os fundings do financiamento habitacional proíbem a utilização do FGTS para a aquisição do lote urbanizado pelo consumidor, ou mesmo o uso para o financiamento à produção. Os recursos do SBPE (poupança) somente admitem seu uso na chamada faixa livre, em que as taxas de juros são as mais altas.

Esses aspectos impedem que a oferta de lotes urbanizados possa ser maximizada, de modo a tornar esse produto imobiliário mais acessível ao mercado consumidor. Diga-se que mais de 65% da produção de lotes é voltada aos segmentos ‘econômicos’ da população.

O setor formal da atividade privada – representado no Estado por Secovi–SP, Aelo e SindusCon–SP, e em âmbito nacional pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e a CBCSI (Câmara Brasileira de Comercio e Serviços Imobiliários) – tem participado de fóruns e encontros nas esferas do Executivo, Legislativo e Judiciário, no sentido de se promover uma agenda assertiva para a dinamização desse importante segmento da indústria imobiliária.

Fundamental, neste ano de eleição, que os governantes que venham a ser alçados a cargos públicos voltem seus olhares com atenção e auxiliem no incremento da atividade de um setor que contribui para a diminuição da demanda por habitação, áreas públicas e áreas verdes. Além disso, o setor vivenciou intenso processo de profissionalização nas últimas décadas, passando a colaborar com empreendimentos destinados à criação de parques industriais, centros comerciais e verdadeiras cidades planejadas. É parceiro das administrações municipais e auxilia no resgate do investimento em infraestrutura de saneamento, eletrificação e drenagem pluvial.

Portanto, merece mais atenção quanto ao acolhimento de suas propostas, a exemplo daquela que culminou na criação do Graprohab, que representou mais que a racionalização do processo de aprovação legal. O colegiado traz ao Estado de São Paulo o diferencial do planejamento físico territorial formal em tempo real, com a devida mensuração das novas áreas urbanas desenvolvidas, oferecendo inclusão, organicidade e, principalmente, transparência. Verdadeiro modelo de eficiência de gestão da atividade de fiscalização pública.

Resumindo: com um pouco de atenção, é possível enxergar a importância desse segmento da indústria imobiliária para a produção de cidades sustentáveis e voltadas à qualidade de vida da sociedade.

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* Caio Portugal é vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo – Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano.

Fonte: SECOVI | 31/03/2014.

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