TJRS: Permuta. Imóveis – valores divergentes. Incomunicabilidade. Inalienabilidade.

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Não é possível a permuta, em razão da diferença dos valores dos imóveis que se pretende permutar, não importando que o bem esteja gravado com cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade.

A Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou agravo interno na Apelação Cível nº 70060878121, onde se decidiu que não é possível a permuta, em razão da diferença dos valores dos imóveis que se pretende permutar, não importando que o bem esteja gravado com cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Liselena Schifino Robles Ribeiro e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

A agravante alegou que a pretendida sub-rogação da obrigação em outro imóvel não descaracteriza o instituto da incomunicabilidade e inalienabilidade. Além disso, sustentou que o rigorismo do art. 1.911 do Código Civil deve ser atenuado, de modo que os direitos dos proprietários restem também preservados, por meio das peculiaridades de cada caso concreto.

Ao julgar o caso, a Relatora entendeu que, a princípio, a permuta seria possível, ainda que o imóvel esteja gravado com as cláusulas de incomunicabilidade e inalienabilidade. Contudo, a diferença de valores dos imóveis que se pretende permutar impede o pretendido pela agravante. Neste sentido, assim se pronunciou a Relatora:

“Assim, mesmo que a indisponibilidade de bens não seja tida como uma proibição absoluta, devendo ser mitigada quando se fizerem presentes a necessidade e a conveniência, bem como quando presente a possibilidade de gravar com tais ônus outro bem em detrimento do já gravado, não é o caso, haja vista a diferença de valores já referida, não demonstrada, ademais, a conveniência de tal medida, não obstante o depósito judicial do valor faltante.”

Diante do exposto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de averbação de cláusula de obrigação de não alienação.

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Compra e venda. Cláusula de obrigação de não alienação – averbação – impossibilidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de averbação de cláusula de obrigação de não alienação. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta: Recebi um contrato de compra e venda onde consta cláusula de obrigação de não alienação do imóvel, enquanto não quitado integralmente o preço. Pergunto: esta cláusula pode ser averbada na matrícula do imóvel?

Resposta: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto tratou do assunto com muita propriedade na obra “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 27, publicada pelo IRIB em 2012. Vejamos o que ela nos explica:

“5. Obrigação de não alienar

Segundo Eduardo Pacheco, é comum encontrarmos em contratos de compra e venda com pagamento diferido cláusulas pelas quais os compradores assumem a obrigação de não alienar o imóvel enquanto não pago o preço total da venda. Tais obrigações se situam no campo do direito pessoal, exclusivamente, não tendo ingresso no registro imobiliário, pois do contrário estaríamos diante da possibilidade do estabelecimento de inalienabilidade sobre os próprios bens, em contratos onerosos, o que não tem amparo na nossa legislação.

Assim, aquele que pretender vincular o imóvel, deve se utilizar de outros institutos, como a compra e venda condicional (cláusula resolutiva), a alienação fiduciária, a hipoteca ou a promessa de compra e venda, todos com acesso ao fólio real. Portanto, essa obrigação NÃO deve ser mencionada no teor do registro da compra e venda.”

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 31/07/2014.

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Questão esclarece acerca da impossibilidade de instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador.

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Cláusulas restritivas. Instituição – compromissário comprador – impossibilidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: É possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador?

Resposta: De início, ressaltamos que o entendimento não é pacífico.

Considerando não ser possível a instituição de cláusulas restritivas pelo compromissário comprador, Ademar Fioranelli, ao discorrer sobre o assunto, assim explica:

“A meu ver, ostentar a condição de ‘titular de domínio’ é essencial para impor as restrições. Não obstante o art. 1.911, do atual Código Civil, mencionar que ‘a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade’, o mesmo Código não distinguiu os direitos que o testador pode sujeitar à limitação, referindo-se unicamente a bens que, em sentido genérico, corresponderia a todo o acervo patrimonial, o que daria legitimidade para que o compromissário comprador, promitente cessionário ou cessionário limitassem tal direitos.

Ocorre que o titular de direitos de compromisso tem apenas um jus in re aliena, não compreendendo, portanto, todos os elementos da propriedade, não podendo, assim, limitar o que não possui.

(…)

O E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, na Ap. Cív. 19.677-0/2, Comarca de São Vicente, j. de 7-7-1994, Des. Antonio Carlos Alves Braga, citando lição de Orlando Gomes, concluiu que restringir direitos dominiais é faculdade exclusiva do proprietário:

‘A cláusula de impenhorabilidade, como a de inalienabilidade, só podem ser instituídas pelo proprietário porque são requisitos, para a imposição da restrição ao direito de propriedade, que seja estipulada no título que serve de causa à transmissão do bem (…), e também que essa transmissão seja a título gratuito’ (Orlando Gomes, Direitos reais, p. 121).

‘Aquele titular de direitos de compromisso de compra e venda não tem disponibilidade plena do direito de propriedade. Estará, portanto, impedido de limitar o que não tem. Validar ato jurídico como esse ofende o vetusto princípio do direito segundo o qual nemo plus jus transfere.” (FIORANELLI, Ademar. “Das Cláusulas de Inalienabilidade, Impenhorabilidade e Incomunicabilidade – Série Direito Registral e Notarial”, 1ª edição – 2ª tiragem, Saraiva, São Paulo, 2010, p. 19-20).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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