1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Pedido de providências – Desdobro – Dispensa de registro especial (Lei 6.766/79, arts. 18-19) – A despeito do número de unidades resultantes (mais de dez), é possível dispensar o registro especial, porque, ao fim e ao cabo, o desmembramento é de pouca monta e o aspecto urbanístico está preservado – Pedido de dispensa deferido.

Processo 0064643-07.2013.8.26.0100
CP 348
Pedido de Providências
Registro de Imóveis
L. M. P.
M. de L. de O. S. P.
Registro de imóveis – pedido de providências – desdobro – dispensa de registro especial (Lei 6.766/79, arts. 18-19) – a despeito do número de unidades resultantes (mais de dez), é possível dispensar o registro especial, porque, ao fim e ao cabo, o desmembramento é de pouca monta e o aspecto urbanístico está preservado – pedido de dispensa deferido.
CP 348
Vistos etc.
1. Leno Melgaço Paschoal e sua mulher Maria de Lourdes de Oliveira Santos Paschoal requereram dispensa do registro especial exigido pela Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, art. 18-19.
1.1. Os requerentes, segundo alegam, são donos do imóvel da matrícula 104.987 (fls. 263), do 8º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (8º RISP) e com autorização municipal desdobraram o terreno e construíram residências e prédios comerciais.
1.2. O 8º RISP denegou a averbação do parcelamento, afirmando que o requerimento tem de ser feito na forma da referida Lei 6.766/79, art. 18- 19, por tratar-se de desmembramento.
1.3. Considerando-se, porém, o porte do empreendimento, a prévia aprovação municipal para o parcelamento, o fato de que todos os lotes têm testada e área mínima exigida em lei, a edificação já realizada em todos os lotes, e o pagamento de todos os tributos, bem como os precedentes desta 1ª Vara de Registros Públicos – 1ª VRP e da E. Corregedoria Geral da Justiça – CGJ, o registro especial é de dispensar-se.
1.4. O pedido foi instruído com documentos (fls. 04-259).
2. O 8º RISP prestou informações (fls. 262).
3. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls. 265-267).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
5. Em caso de parcelamento, o registro especial (Lei 6.766/79, art. 18-19) tem de ser exigido, em regra.
5.1. Entretanto, esse registro pode ser dispensado, independentemente de intervenção administrativo-judicial, se o parcelamento, cumulativamente (Provimento 03, de 22 de março de 1988, desta 1ª VRP, art. 1º): (a) não implicar abertura de novas vias de circulação de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou ampliação de vias existentes, ou, de modo geral, transferência de áreas para o domínio público; (b) não provier de imóvel que já tenha, a partir de dezembro de 1979, sido objeto de outro parcelamento; (c) não importar fragmentação superior a dez (10) lotes.
6. In casu, o imóvel objeto da matrícula 104.987 – 8º RISP, com relação à qual se requerera a averbação do desdobro, foi dividido mais de dez vezes, pelo que a dispensa de fato dependia de apreciação desta corregedoria permanente, como informou o 8º RISP a fls. 262 (Prov. 1ª VRP 03/88, art. 2º).
7. Ora, como salientou o Ministério Público e se tira dos autos, o parcelamento pretendido é de pouca monta e o aspecto urbanístico está preservados, mercê da autorização municipal. Vale dizer: tudo somado, realmente não se deve exigir, aqui, o registro especial.
8. Do exposto, defiro o pedido deduzido por L. M. P. e M. de L. de O. S. P. para dispensar do registro especial (Lei 6.766/79, arts. 18-19) a averbação, na mat. 104.987 – 8º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo, do desdobro referido no requerimento posto a fls. 05-25, com a abertura das matrículas necessárias. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, dentro em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça. Esta sentença vale como mandado. Oportunamente, arquivem-se estes autos.
P. R. I.
São Paulo, 17 de dezembro de 2013.
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 15.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 15/01/14

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Casal diz que foi vítima de golpe ao comprar um apartamento em Goiás

Um casal afirma que foi vítima de um golpe ao comprar um imóvel no Parque das Nações, em Aparecida de Goiânia, Região Metropolitana da capital. Há um ano o comerciário Juvecil de Almeida Carvalho e a esposa, a professora Nizilei Gonçalves, pagaram R$ 46 mil pelo apartamento. No entanto, o morador não desocupa o local e eles não conseguem se mudar.

O comerciário afirma que o dono do imóvel desistiu do negócio. “Essa pessoa que é dona do apartamento, desistiu. Então disse que não sairia de lá. Aí ele entrou na Justiça alegando que está sendo fraudado”, disse.

O casal  já têm a escritura do apartamento, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida. Sendo assim, perante a lei, o imóvel é deles. “O moço que mora lá até hoje não pegou o dinheiro, que ficou com o corretor. Os dois fizeram uma negociação, mas os valores não foram repassados. Aí o dono se sentiu lesado e não passa o imóvel para a gente”, explicou a professora.

A advogada do dono do imóvel, Rosângela Borges Freitas, diz que o cliente nunca recebeu o valor da venda e que, por isso, entrou na Justiça para resguardar seus direitos. “O corretor, que fez a intermediação da venda, ficou com o dinheiro sem que o proprietário soubesse que o local estava sendo vendido”, garante.

O corretor que participou das negociação entre as partes tem registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Goiás (Creci-GO) desde 2001. Segundo a entidade, não há registros de reclamações sobre ele até o momento. Ele foi procurado pela reportagem, mas não atendeu as ligações.

Agora a disputa entre o casal e o dono do apartamento está na Justiça e o corretor, suspeito de ficar com o dinheiro, terá que se explicar. No meio da história ainda existe a denúncia de fraude em uma procuração, que permitiu que o apartamento fosse transferido e escriturado em nome dos compradores.

Para evitar problemas deste tipo, o Creci-GO recomenda que, antes de fechar contrato com um corretor, quem vai vender ou comprar um imóvel deve consultar o órgão. “Deve-se verificar se essa pessoa que se apresenta como corretor de imóveis ela é realmente credenciada. Essa verificação se dá pela simples apresentação de uma carteira de identidade emitida pelo Creci, mas também é preciso confirmar que o profissional está em estado regular. Isso pode ser feito via telefone ou internet”, afirma o assessor jurídico Fernando de Pádua.

Outra orientação importante é não depositar o pagamento do imóvel na conta do corretor. “O corretor não é parte, é um intermediário. Ele vai receber a remuneração, que são os honorários da corretagem”, ressalta o assessor.

Só no ano passado, o Creci abriu 155 processos contra corretores por lesão ao consumidor. A consulta sobre os corretores pode ser feita no telefone (62) 3236-3750 ou no site da instituição.

Fonte: G1/GO | 17/01/14

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Pedido de providências – Alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – Transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (portabilidade) – Averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – Documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – Averbação deferida.

0062551-56.2013.8.26.0100
(CP 326)
Dúvida
14º Registro de Imóveis
Banco do Brasil S/A
Sentença
Registro de imóveis – pedido de providências – alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/1997, arts. 22-33F) – transmissão do domínio fiduciário, por força de contratação de novo mútuo pelo devedor fiduciante (portabilidade) – averbação em ato único (LRP/1973, art. 167, II, 30) – documentos mal lavrados, mas que, ainda assim, deixam claro que a intenção dos figurantes, ao celebrar o negócio jurídico, fora transmitir (e não extinguir) o domínio fiduciário para garantir novo mútuo (falsa demonstratio non nocet: CC/2002, art. 113) – averbação deferida.
Vistos etc.
1. O 14º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo (14º RISP) suscitou dúvida a requerimento do Banco do Brasil S. A., que apresentara a registro um instrumento particular, com efeito de escritura pública (fls. 07-27), de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia (matrícula 202.811 – fls. 135-136; prenotações vigentes 634.057 e 634.058).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-05), por meio do referido instrumento particular com força de escritura pública o Banco do Brasil, suscitado, tornou-se credor do mútuo concedido a Hélio Guimarães Júnior.
1.2. Com esse instrumento fora apresentada uma declaração da Caixa Econômica Federal, credor primitivo, dizendo que não se opunha ao cancelamento da alienação fiduciária objeto do R. 7 da matrícula 202.811.
1.3. O 14º RISP entende que não houve, aí, portabilidade (Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 167, II, 30), porque: (a) no negócio jurídico tinham de haver figurado o novo credor, o antigo credor e o(s) devedor(es), mas na realidade figuram somente o novo credor Banco do Brasil e o devedor Ramiro; quando menos, teria de ser apresentado um documento à parte, passado pelo antigo credor, autorizando a inscrição da portabilidade; (b) tinha de ter havido substituição de contrato de financiamento imobiliário na antiga dívida e transferência da garantia fiduciária, mas na realidade houve adimplemento da dívida e constituição de outra alienação fiduciária; ademais, é proibido passar quitação (Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, art. 25, § 3º, incluído pela Lei 12.703, de 7 de agosto de 2012); (c) o prazo remanescente da dívida, seu valor e sua amortização mensal tinham de ter sido os mesmos (i. e., somente poderia haver modificação na cláusula atinente aos juros, para a aplicação de menor índice), mas na realidade essas cláusulas foram modificadas.
1.5. Finalmente, a Lei 12.703/12, art. 6º, ainda não foi regulamentada, no que diz respeito à forma eletrônica, de maneira que permanece a forma convencional em papel, com a intervenção dos três figurantes (credor primitivo, novo credor e devedor), em forma de cessão de crédito, com redução de taxa de juros.
1.6. Logo, o registro não pode fazer-se como foi rogado.
1.7. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 06-139).
2. A dúvida não foi impugnada (fls. 140).
3. O Ministério Público opinou por converter-se o procedimento em pedido de providências e por que se fizesse a inscrição (lato sensu) mediante um único ato de averbação (fls. 141-142).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
5. Preliminarmente, a inscrição (lato sensu) pretendida pelo interessado é averbação (LRP73, art. 167, II, 30, com a redação que lhe deu a Lei 12.810, de 15 de maio de 2013, art. 32). Assim, aqui se trata, em verdade, de pedido de providências, e não de dúvida.
6. De meritis, a alienação fiduciária em garantia (como, de resto, os demais direitos reais de garantia do direito brasileiro) é acessório do crédito garantido (Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, arts. 17, IV, 22, caput, e 25, caput). De certa forma, essa disciplina dificultou a transmissão da garantia real, especialmente nos casos em que havia adimplemento do credor original e, simultaneamente, contratação de um novo mútuo: conquanto nem todo adimplemento seja para extinção (cf. o vigente Cód. Civil – CC/2002, arts. 347, II, e 349, e o antigo – CC/1916, arts. 986, II, e 988; Lei 9.514/97, art. 31, caput), a acessoriedade, somada à falta de uma clara disciplina registral da transmissão do domínio fiduciário, criou uma série de incertezas e dificuldades cuja solução agora tentou dar a Lei 12.810/2013, segundo a qual, inter alia: (a) nos casos de transferência de financiamento para outra instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora (Lei 9.514/1997, arts. 31, par. único, e 33B, § 1º); (b) a transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência (Lei 9.514/1997, art. 33A, caput, e 33C); e (c) as condições do novo mútuo não precisam ser as mesmas do mútuo primitivo (Lei 9.514/1997, art. 33B, I-V).
7. No contexto dessas novas regras, claro está que as exigências do 14º RISP não se sustentam.
8. É verdade que os negócios jurídicos que se pretende levar a registro (fls. 09-28 e 126) foram todos celebrados antes da vigência da Lei 12.810/2013, e que, adimplido primeiro mútuo com os recursos do segundo, o credor original ainda falou em cancelamento (fls. 126). Porém, a falsa exposição ou explicação do objeto do negócio jurídico não prejudica a sua existência, validade ou eficácia (falsa demonstratio non nocet), pois nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem (CC/2002, art. 112), e in casu a contratação de novo mútuo (em dezembro de 2012 – cf. fls. 27) para o adimplemento do antigo (em janeiro de 2013 – cf. fls. 126), com expressa referência à transferência da alienação fiduciária, bem como a nova apresentação a registro já na vigência da Lei 12.810/2013 (que deu nova redação à LRP/1973, art. 167, II, 30), tudo isso faz claro que a intenção foi celebrar transmissão do domínio fiduciário, e que é assim que tais negócios jurídicos devem ingressar no registro, como salientou o Ministério Público (fls. 142, em particular).
9. Do exposto, defiro a averbação da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária (mat. 202.811 – 14º RISP, R. 7) e da alteração das condições contratuais (instrumento particular a fls. 07-27) em favor de Banco do Brasil S. A. (LRP/1973, art. 167, II, 30, e Lei 9.514/1997, art. 31). Sem prejuízo, corrija-se a autuação e anote-se, para que estes autos passem a correr como pedido de providências. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, em quinze dias, para a E. Corregedoria Geral da Justiça. Esta sentença tem eficácia de mandado. Oportunamente, ao ofício de registro de imóveis, e, depois, arquivem-se os autos.
P. R. I.
São Paulo, 17 de dezembro de 2013.
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 14.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 14/01/14

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