Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de cancelamento de registro de compromisso de compra e venda – Cláusula resolutiva expressa – Necessidade de apresentação de título em via original, com firmas reconhecidas – Art. 221 da Lei de Registros Públicos – Recurso desprovido.

Número do processo: 1012057-19.2018.8.26.0320

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 393

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1012057-19.2018.8.26.0320

(393/2019-E)

Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de cancelamento de registro de compromisso de compra e venda – Cláusula resolutiva expressa – Necessidade de apresentação de título em via original, com firmas reconhecidas – Art. 221 da Lei de Registros Públicos – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso de apelação interposto por NELSON MASSARJ DE CASTRO e JANE LEITE DEBARROS KUHL E CASTRO contra a r. sentença de fl. 1401142, que julgou improcedente o pedido e manteve a negativa levantada pelo Sr. Oficial do 2º Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira, para averbação de cópia de instrumento particular de distrato de compromisso de compra e venda junto à matrícula nº 34.191 daquela serventia, bem como de instrumento particular de rescisão de compromisso de compra e venda, sem firmas reconhecidas.

Afirmam os recorrentes a existência de cláusula resolutiva expressa na avença, que se operaria de pleno direito, nos termos do art. 474 do Código Civil, nada havendo a ser exigido para que sejam feitas as averbações buscadas.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 175/180).

Por r. decisão de fl. 182/183, os autos foram remetidos à Eg. Corregedoria Geral da Justiça.

É o relatório.

Opino.

Preliminarmente, não se tratando de procedimento de dúvida, cujo cabimento é restrito aos atos de registro em sentido estrito, verifica-se que o recurso foi denominado erroneamente de apelação, uma vez que se busca ato materializado por averbação.

Todavia, tendo em vista a sua tempestividade, possível o conhecimento e processamento do apelo como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar nº 3/1969).

Passando ao mérito, respeitado o esforço dos recorrentes, o recurso não comporta provimento.

Prenotou-se instrumento particular de rescisão de compromisso de compra e venda, no qual figurou como promitente compradora a Construtora LR LTDA e JAKEF Engenharia e Comércio LTDA, e como promitentes vendedores Nelson Massari de Castro e Jane Leite de Barros Kuhl de Castro, que são atualmente proprietários de 75% dos direitos do imóvel da matrícula nº 34.191 (fl. 4/6), assim como cópia autenticada de distrato em nome de Construtora LR LTDA e JAKEF Engenharia e Comércio LTDA, também na qualidade de promitente compradora, figurando como promitente vendedor José Renato de Castro, então casado com Maria Celia Martins Buzolin de Castro, hoje titular de 25% do imóvel.

Afirmam os recorrentes que o compromisso de compra e venda (permuta) possui previsão de cláusula resolutiva expressa para o caso de inadimplemento contratual, com a seguinte redação:

Cláusula sexta: As compradoras terão o prazo de 120 dias (cento e vinte) dias contados desta data, a título de carência para a viabilização total das vendas e, caso viabilizam a construção parcial dos condomínios que compõe o empreendimento, a área remanescente e não utilizadas será devolvida aos vendedores intactas. Caso as compradoras venham desistir da construção total do empreendimento neste prazo a presente promessa ficará sem nenhum efeito e rescindida de pleno direito, devendo as compradoras avisar por escrito aos vendedores através da carta A.R ou Notificação extra-judicial. Caso tal venha ocorrer, as partes desde já se dão recíproca e mútua quitação, nada mais tendo a reclamar uma da outra, exceto todas e qualquer benfeitoria que por ventura venha a ser edificada sobre o imóvel, que fica incorporada ao mesmo sem direito a qualquer indenização seja aos vendedores ou as compradores (fl. 1491150, sic).

Inicialmente, a não apresentação de título original ao Oficial, para o devido protocolo e prenotação, já indica que o presente pedido de providências não se mostra adequado para o deferimento da averbação requerida.

Em decorrência, caberia aos recorrentes reapresentar ao Oficial de Registro de Imóveis o original do título que pretendem averbar, acompanhado de documentos, se for o caso.

Acrescente-se que a apresentação do título original é necessária tanto nos casos de inconformismo com a recusa do Oficial em realizar atos de registro em sentido estrito (dúvida), como nos casos em que a recusa recai sobre atos de averbação (pedido de providências).

Essa compreensão é pacífica nas decisões administrativas em matéria registral, pois “A cópia constitui mero documento e não instrumento formal previsto como idôneo a ter acesso ao registro e tendo em vista uma reavaliação qualificativa do título, vedado o saneamento intercorrente das deficiências da documentação apresentada (…)” Apelação Cível nº 33.624-0/4, Rel. Des. MÁRCIO BONILHA 12.9.1996).

Quanto à cláusula resolutiva expressa, o Código Civil assim a prevê em seu art. 474:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

E assim prossegue ao tratar da resolução do contrato:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

De fato, os recorrentes têm razão ao afirmar que a cláusula resolutiva expressa se opera de pleno direito, ao contrário do que ocorre com a tácita. Tanto assim o é que a sentença que eventualmente enfrentar a controvérsia será declaratória (ex tunc) na hipótese de cláusula resolutiva expressa, e desconstitutiva (ex nunc), no caso da cláusula tácita.

Ocorre que tais disposições dizem respeito à relação obrigacional, de direito material pessoal, o que não se aplica ao direito registral imobiliário, que não admite seja o registrador aquele que irá reconhecer a resolução da avença e, ato seguinte, passará à averbação do seu cancelamento.

Ao revés, qualquer ato que pudesse operar o desfazimento do compromisso registrado precisaria se enquadrar em algumas das hipóteses de cancelamento de registro, que são aquelas previstas no art. 250 da Lei 6.015/73:

Art. 250 – Far-se-á o cancelamento:

I – em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;

II – a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas reconhecidas por tabelião;

III – a requerimento do interessado, instruído com documento hábil.

Na hipótese, como dito, os recorrentes apenas se reportam à existência da mencionada cláusula resolutiva e apresentam prova de notificação feita aos compromissários compradores, o que (repita-se), do ponto de vista registral imobiliário, não possui natureza de título hábil ao fim buscado; seria necessária a apresentação do respectivo distrato, ou decisão judicial declaratória da resolução.

Por isso mesmo, respeitosamente, não assiste razão ao recorrente quando afirma que, tratando-se de cláusula resolutiva expressa, sequer seria preciso a apresentação dos títulos; em matéria de registro imobiliário, não se pratica ato de inscrição sem que haja título hábil.

Para proceder às averbações, assim, é necessário que os dois distratos sejam apresentados em via original, com firmas reconhecidas, conforme dispõe o art. 221, II da Lei 6.015/1973:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

(…)

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação.

Uma vez reapresentados os títulos, que serão prenotados separadamente, poderá haver nova qualificação quanto ao cancelamento dos registros, nada havendo a ser reformado na r. sentença combatida.

Pelas razões expostas, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é pelo conhecimento da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, pelo seu desprovimento.

Sub censura.

São Paulo, 31 de julho de 2019.

Paulo Cesar Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 02 de agosto de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: WAGNER EDUARDO SCHULZ, OAB/SP 127.304.

Diário da Justiça Eletrônico de 08.08.2019

Decisão reproduzida na página 152 do Classificador II – 2019