Um dos principais problemas brasileiros está no setor imobiliário. Em pleno século XXI, os imóveis irregulares ainda são uma realidade concreta nas cidades, reforçando o estigma de ‘terra sem lei’. Segundo dados de 2019 do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MDR), cerca de 50% dos imóveis do País apresentam algum tipo de irregularidade. Cumprindo seu importante papel frente à sociedade, os cartórios de registro de imóveis são um aliado importante para quem busca essa regularização.
Antes de mais nada, precisamos sintetizar o problema. A irregularidade mais comum é a falta de escritura, que atinge cerca de 30 milhões de domicílios urbanos no Brasil. Considera-se irregular aquele imóvel que não tem registro ou então que o mesmo se encontra desatualizado dentro da sua realidade de área ou com relação aos proprietários, por exemplo.
O registro do imóvel está previsto na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Ela prevê que tudo o que se refere ao imóvel deve ser lançado na matrícula, que é o ato final da documentação, após escritura. Nessa matrícula são registradas todas as informações daquele imóvel em um só número, como alterações de propriedade, doação, retificação de área, impedimentos, penhoras, registros de partilha, bem como informações sobre os proprietários.
Mas o que leva a esse alto número de imóveis irregulares no Brasil? Bem, as razões são diversas e até mesmo históricas. A ausência de políticas públicas ao longo dos anos, a desinformação por parte da população e ilegalidades na comercialização são alguns dos catalizadores desse problema.
A falta de regularização dos imóveis traz inúmeras consequências, principalmente econômicas, aos municípios e até mesmo à União, que deixam de arrecadar impostos como: IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano), ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e IR (Imposto de Renda). Em relação às empresas e pessoas físicas, esse problema afeta na transmissão da propriedade, impedindo ou dificultando os atos de compra e venda, doação ou até mesmo impossibilitando oferecer o imóvel em garantia para um empréstimo ou financiamento.
Em São Paulo, principal metrópole da América do Sul, o cenário se repete. Segundo dados da Secretaria Municipal de Habitação, há cerca de 750 mil imóveis em situação irregular na cidade.
Para tentar reduzir essa informalidade, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou em 2019 a Lei de Regularização Imobiliária, que entrou em vigor em janeiro de 2020. A norma permite a anistia de imóveis construídos ou reformados até julho de 2014, antes da revisão do último Plano Diretor Estratégico (PDE). Com essa medida, as autoridades paulistas esperam regularizar grande parte desses 750 mil imóveis, entre residenciais e comerciais. O prazo para solicitar o certificado foi prorrogado até dezembro de 2023 por conta da pandemia de Covid-19.
Além de políticas públicas como essa da Prefeitura de São Paulo, os cartórios de registro de imóveis desempenham um grande papel na regularização de imóveis. A modernização cada vez maior das serventias dessa especialidade permite uma maior celeridade no processo, reduzindo as burocracias.
Para falar um pouco sobre o tema e o trabalho dos cartórios de registro de imóveis nesse processo de regularização, conversamos com Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad, titular do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto e 1º Secretário da Anoreg/SP.
Anoreg/SP – Como os cartórios ajudam no processo de regularização imobiliária? Como isso é feito?
Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad – Os cartórios desempenham um papel fundamental no processo de regularização fundiária urbana, previsto pela Lei Federal 13.465/2017, que busca não apenas a regularização jurídica dos imóveis, mas também promover a inclusão social e o desenvolvimento econômico das áreas urbanas informais. A despeito do processo de emissão da Certidão de Regularização Fundiária (“CRF”) ter sido outorgado às Prefeituras municipais, ao atuarem como destinatário final nesse processo, os cartórios contribuem de forma significativa para a transformação de assentamentos informais em áreas legalmente reconhecidas, trazendo uma série de benefícios sociais e econômicos. Vejamos como isso é feito:
a) Segurança jurídica: Os cartórios são responsáveis por analisar a documentação apresentada pelos ocupantes dos imóveis e garantir que ela esteja de acordo com as exigências legais. Ao realizar o registro e a emissão de escrituras públicas conferem segurança jurídica aos ocupantes, garantindo que eles tenham o direito legal de posse ou propriedade sobre o imóvel regularizado. Isso proporciona estabilidade e proteção aos moradores, permitindo-lhes acessar serviços básicos, como água, energia elétrica e saneamento.
b) Inclusão social: A regularização fundiária promovida pelos cartórios permite que os moradores de áreas informais sejam integrados à cidade de forma plena, passando a ter direito à infraestrutura adequada, serviços públicos e equipamentos comunitários. A regularização também facilita o acesso a programas sociais e políticas habitacionais, promovendo a inclusão social e a cidadania plena dos residentes.
c) Desenvolvimento econômico: A formalização junto ao Registro de Imóveis de áreas informais contribui para o desenvolvimento econômico das áreas urbanas. Com a legalização, as propriedades passam a ter valor de mercado, facilitando o acesso a crédito e a possibilidade de investimentos. Além disso, a regularização estimula o empreendedorismo e o surgimento de atividades econômicas formais, gerando empregos e estimulando o desenvolvimento local.
d) Valorização imobiliária: A regularização fundiária dos imóveis informais pode resultar na valorização dos imóveis e do entorno, uma vez que a segurança jurídica e a melhoria das condições urbanas atraem investimentos e promovem a revitalização das áreas. Isso beneficia não apenas os proprietários, mas também toda a comunidade, que passa a contar com melhores serviços, infraestrutura e qualidade de vida.
Em resumo, os cartórios, como fiadores da segurança jurídica, desempenham um papel crucial no processo de regularização fundiária urbana, contribuindo para o desenvolvimento econômico das áreas informais. Sua atuação é essencial para transformar assentamentos irregulares em comunidades legalmente reconhecidas, promovendo a dignidade e a melhoria da qualidade de vida dos moradores, além de impulsionar o desenvolvimento sustentável das cidades.
Anoreg/SP – Entende que a modernização dos Cartórios de Registro de Imóveis pode resolver, de forma dinâmica e sem burocracia, grande parte dessas situações irregulares?
Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad – A modernização dos Cartórios de Registro de Imóveis já desempenha um papel importante na resolução de situações irregulares de forma mais dinâmica e eficiente. Ao adotar tecnologias e processos mais ágeis, os cartórios atuam na dinamização do trâmite documental, na redução de burocracias e na facilitação da regularização imobiliária. Com a modernização, os cartórios podem implementar sistemas digitais de registro e consulta de imóveis, permitindo o acesso rápido e seguro às informações necessárias. Isso agiliza a análise e o processamento dos documentos, contribuindo para a eficiência do processo de regularização. Há um trabalho acelerado e dinâmico sendo feito pelo Operador Nacional do Registro (“ONR”) nesse sentido. Creio que os próximos meses serão revolucionários para o sistema do registro de imóveis e para a estrutura de proteção jurídica do Direito de Propriedade. A modernização dos cartórios pode incluir a integração de bases de dados, o que facilita a identificação de irregularidades e a verificação da conformidade dos imóveis com a legislação vigente. Com informações atualizadas e acessíveis, é possível identificar de forma mais efetiva os casos de ocupação irregular e adotar as medidas adequadas para a regularização.
No entanto, é importante ressaltar que a modernização dos cartórios não é a única solução para resolver todas as situações irregulares. Ela deve ser acompanhada por outras medidas, como fortalecimento da legislação, fiscalização adequada, programas de regularização fundiária e conscientização da população. A modernização dos cartórios é um passo importante, mas é necessário um esforço conjunto e uma abordagem abrangente para enfrentar o problema das irregularidades imobiliárias no país.
Anoreg/SP – Por que a questão dos imóveis irregulares é um problema que se arrasta há anos no Brasil? Quais são as causas?
Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad – A irregularidade fundiária constitui um dos problemas fundamentais da sociedade brasileira e contribui, sob a ótica econômica e social, para a manutenção da desigualdade e da assimetria de oportunidades no Brasil. Tal questão pode ser estudada em duas dimensões:
a) A primeira é a irregularidade fundiária rural, iniciada com o sistema de sesmarias, vigente no período colonial. A coroa portuguesa, a despeito de ser a titular das terras que eram concedidas aos sesmeiros e diante da dimensão territorial do Brasil não realizava a fiscalização das condições e das obrigações daqueles que tiveram a terra concedida.
b) A segunda, a irregularidade fundiária urbana, tem suas raízes na urbanização acelerada e desordenada, na desigualdade social e na incipiência por parte do Estado na adoção de políticas públicas de urbanização, construção de equipamentos urbanos e regularização jurídica das áreas irregulares.
Para compreensão histórica da questão, temos que retornar ao sistema de sesmarias, vigente até meados do século XIX, momento em que o Brasil independente, por meio da Lei Imperial nº 601 de 1850, conhecida como “Lei de Terras” promoveu uma das primeiras tentativas de regulamentar a propriedade da terra no país. Essa lei estabeleceu a obrigatoriedade do registro das terras públicas e privadas, com o objetivo de evitar a apropriação ilegal. Uma crítica que se faz à referida legislação é que privilegiou uma forma de apropriação do solo que beneficia a concentração de terras a poucos proprietários[1] (NETO & SILVA, 2019, p. 173). Ao longo dos anos, o país passou por transformações políticas, econômicas e sociais que contribuíram para o surgimento e a proliferação de imóveis irregulares.
A urbanização acelerada, a concentração de renda, a falta de acesso à moradia digna e a burocracia são alguns dos fatores que têm contribuído para a persistência desse problema. Dentre as primeiras tentativas de ordenação do solo, temos que mencionar o Decreto-lei 58/37, também conhecido como Lei do Loteamento, que foi uma das primeiras leis brasileiras a tratar especificamente do parcelamento do solo urbano. Criada em 10 de dezembro de 1937, durante o governo de Getúlio Vargas, A mencionada Lei do Loteamento teve como objetivo regulamentar a criação de novos loteamentos e a subdivisão de terrenos urbanos. O Decreto-lei 58/37 estabeleceu uma série de requisitos e condições que deveriam ser cumpridos pelos empreendedores interessados em parcelar o solo urbano. Algumas das principais disposições incluem:
1) A necessidade de obtenção de autorização prévia da prefeitura para a criação de novos loteamentos ou a subdivisão de terrenos urbanos;
2) A exigência de registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis.
A partir da década de 1960, foram criadas leis e políticas públicas com o objetivo de combater a ocupação irregular do solo e a regularização fundiária. Em 1964, foi instituída a Lei nº 4.132, que estabeleceu normas para a desapropriação de áreas urbanas e a criação de núcleos urbanos informais. Posteriormente, outras leis foram criadas para tentar solucionar o problema dos imóveis irregulares, como O Decreto-lei nº 271/1967, a Lei nº 6.015/73, que regulamentou os registros públicos, a Lei nº 6.766/79 que regulamenta o parcelamento do solo urbano e a Lei nº 10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade, que estabeleceu diretrizes para o planejamento urbano e a gestão democrática das cidades.
No entanto, apesar dessas iniciativas, a regularização de imóveis continua sendo um desafio no Brasil. O processo é burocrático, as prefeituras não estão preparadas para promover processos ágeis para a aplicação da Reurb e muitas vezes, em virtude da necessidade de elaboração de trabalhos técnicos, a regularização se torna inacessível para pessoas de baixa renda, que são as mais afetadas pelo problema. Além disso, a falta de fiscalização e de estruturação de políticas públicas efetivas ainda contribuem para a ocupação irregular do solo, em especial em áreas precárias e de risco. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que mais de 5 milhões (5.127.747, no ano de 2019) de domicílios no Brasil estão em assentamentos irregulares[2]. (AGÊNCIA BRASIL, 2022).
Anoreg/SP – A desinformação pode ser considerada a principal causa para essa irregularidade?
Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad – Entendo que não. Na minha opinião, embora a desinformação possa ser uma das causas para a ocorrência da irregularidade fundiária, não seria adequado considerá-la como a principal causa desse problema complexo. A irregularidade fundiária envolve uma série de fatores interligados, como questões socioeconômicas, históricas, políticas e legais, que contribuem para sua existência.
A desinformação pode desempenhar um papel significativo na perpetuação da irregularidade fundiária. Quando as pessoas compram terrenos ou imóveis sem terem conhecimento adequado sobre a situação legal da propriedade, isso pode resultar em irregularidades. Além disso, a falta de conhecimento sobre as leis e regulamentos que regem o parcelamento do solo pode levar a ações inadequadas, como a ocupação ilegal de terras ou a construção em áreas não permitidas. No entanto, é importante ressaltar que a desinformação não é a única causa desse problema. Outros fatores, como a especulação imobiliária, a falta de fiscalização, políticas públicas efetivas, a corrupção, a ausência de infraestrutura básica e a desigualdade socioeconômica, também desempenham papéis significativos na irregularidade fundiária. Seria mais adequado considerar essa questão como parte de um conjunto complexo de fatores que contribuem para a existência desse problema. Para resolver a irregularidade fundiária, é necessário adotar abordagens abrangentes que envolvam a implementação de políticas públicas eficazes, a conscientização da população sobre seus direitos e obrigações em relação à propriedade da terra, e a busca por soluções legais e sustentáveis para a regularização fundiária, com fomento ao acesso dos títulos de propriedade/legitimação ao registro de imóveis como medida indispensável de segurança jurídica.
Anoreg/SP – O que pode ser feito para mudar esse cenário negativo no Brasil?
Frederico Jorge Vaz de Figueiredo Assad – Para enfrentar o problema dos imóveis irregulares no Brasil, é necessário adotar uma abordagem abrangente. Algumas medidas importantes incluem fortalecer a legislação e a fiscalização, promover programas de regularização fundiária, educar e conscientizar a população, investir em infraestrutura e serviços, integrar políticas e atores envolvidos, planejar o uso adequado do solo e oferecer incentivos para a regularização. Essas ações devem ser realizadas de forma integrada, com a participação do governo, sociedade civil, setor privado e comunidades afetadas. É um desafio complexo, mas é possível superar o problema dos imóveis irregulares com esforço conjunto e medidas efetivas.
É indispensável se mencionar que também constitui importante modo de promoção da regularização fundiária a regulamentação do artigo 73 da Lei Federal 13.465/17 com a efetiva criação nos Estados dos fundos de compensação dos atos registrais relacionados à Reurb-S que atualmente são feitos sem absolutamente nenhuma remuneração a ser percebida pelos Oficiais de Registro de Imóveis.
Fonte: Associação dos Notários e Registradores do Estado de São Paulo.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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