Espécie: APELAÇÃO

Número: 1021103-71.2022.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1021103-71.2022.8.26.0100

Registro: 2023.0000218169

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1021103-71.2022.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIANA GARCIA DE ARAUJO, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 16 de março de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1021103-71.2022.8.26.0100

APELANTE: Mariana Garcia de Araujo

APELADO: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 38.946

Registro de imóveis – Recusa de registro de escritura pública de compra e venda e cessão de direitos – Exigência de prova de pagamento de ITBI referente à cessão de compromisso de compra e venda registrado – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Mariana Garcia de Araujo contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e manteve a negativa de registro da escritura pública de compra e venda e cessão de direitos, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 200.984 junto à referida serventia extrajudicial (fls. 44/47).

Em síntese, sustenta a apelante a inexigibilidade de prova do recolhimento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI relativo à cessão de direitos mencionada na escritura pública, ante a orientação do Supremo Tribunal Federal que reafirmou jurisprudência dominante no sentido de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante registro. Ressalta que o ITBI referente à transmissão da propriedade já foi devidamente pago, razão pela qual, não podendo o registrador exigir o pagamento do tributo em duplicidade, deve ser afastado o óbice apresentado (fls. 53/63).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 111/115).

É o relatório.

Foi apresentada a registro a escritura de compra e venda e cessão lavrada pelo 4º Tabelião de Notas da Capital, Livro nº 3.480, fls. 311/314, em que figura como vendedora Edene Manzi, como compradora a ora apelante e como anuentes cedentes Antonio Sérgio Spadari de Araujo e sua mulher, Maria Laura de Faria Garcia, tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 200.984 junto ao 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

Na nota devolutiva expedida (fls. 11), exigiu o registrador o comprovante de recolhimento do ITBI referente à cessão de direitos decorrente do compromisso de venda e compra registrado na matrícula (R. 04, fls. 17/20).

Ora, o art. 289, da Lei nº 6.015/73, é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional – CTN.

Por sua vez, a Lei nº 11.154, de 30 de dezembro de 1991, do Município de São Paulo, regulamentada pelo Decreto Municipal nº 59.579, de 03 de julho de 2020, dispõe que o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, conforme previsto em seu art. 1º, inciso II, in verbis:

Art. 1º – O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:

I a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:

a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.

II a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis.

Parágrafo único – O imposto de que trata este artigo refere-se a atos e contratos relativos a imóveis situados no território deste Município.

Sobre o tema, já decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de escritura de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência na cessão de compromissos de compra e venda. Transmissão de propriedade. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1023519-09.2018.8.26.0114; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/8/2019; Data de Registro: 20/8/2019).

Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se o caso, no campo jurisdicional.

Nem mesmo a tese fixada pelo Colendo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema nº 1.124, com repercussão geral, altera essa situação. Isto porque, em 29 de agosto de 2022, a referida Casa de Justiça acolheu, por maioria de votos, os embargos de declaração opostos pelo Município de São Paulo, no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE 1294969) [1], assim decidindo:

Embargos de declaração em embargos de declaração em recurso extraordinário com agravo. Tema nº 1.124. Análise de repercussão geral. Incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário. Existência de matéria constitucional e de repercussão geral, sem reafirmação de jurisprudência.

1. Inexistindo jurisprudência a ser reafirmada sobre o Tema nº 1.124, no qual se discute a “Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”, limitou-se a Corte ao reconhecimento da existência de matéria constitucional e da repercussão geral do tema em questão.

2. Embargos de declaração acolhidos para se reconhecer a existência de matéria constitucional no Tema nº 1.124 e de sua repercussão geral, sem, no entanto, se reafirmar jurisprudência.

Com isso, o tema sobre a incidência do ITBI em cessão de direitos de compromisso de compra e venda continua com repercussão geral reconhecida, mas sem a reafirmação de jurisprudência, de maneira que voltam a valer as disposições de cada Município em relação ao momento em que o ITBI deve ser cobrado, até que a Corte retome a discussão sobre o mérito da controvérsia.

No mais, cumpre lembrar que há precedentes recentes deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura no sentido de que, tratando-se de órgão administrativo, não é cabível declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar a incidência do ITBI nessas hipóteses:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto – ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1123982-06.2015.8.26.0100; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 18/10/2016; Data de Registro: 07/11/2016).

REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1012008-77.2019.8.26.0114; Rel. DES.: PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).

Ante do exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1000791-90.2021.8.26.0300

Comarca: JARDINÓPOLIS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1000791-90.2021.8.26.0300

Registro: 2023.0000177721

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 1000791-90.2021.8.26.0300, da Comarca de Jardinópolis, em que é apelante ANDERSON ROMÃO POLVEREL, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JARDINÓPOLIS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Anafe.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 7 de março de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL N.º 1000791-90.2021.8.26.0300

APELANTE: Anderson Romão Polverel

APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jardinópolis

VOTO N.º 38.925

Registro de imóveis – Apelação – Dúvida – Recusa ao registro de contrato particular de venda e compra com preço pactuado inferior a trinta salários mínimos – Disparidade entre o valor atribuído pelo fisco e o imputado ao negócio – Art. 108 do CC que se refere ao valor do imóvel, não ao preço – Havendo disparidade, deve prevalecer para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico o valor venal do imóvel – Apelação desprovida.

Trata-se de apelação interposta por Anderson Romão Polverel em face da r. sentença (fls. 97/100) prolatada pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jardinópolis, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de contrato particular de venda e compra, com preço pactuado inferior a trinta (30) salários mínimos (fls. 106/110).

Aduz o apelante, em suma, que é o preço convencionado entre os contratantes que há de reger a necessidade de forma pública para validade do negócio jurídico, nos termos do art. 108, do Código Civil. A exigência do Oficial Registrador ignorou a tese fixada no IRDR (Processo n.º 2243516-62.2017.8.26.0000), no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação imobiliária, prevalecendo o que for maior, afastando-se o valor venal de referência.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 119-121).

É o relatório.

Foi apresentado a registro o contrato particular de venda e compra em que figura como como vendedora Lais Constantino de Godoy Bueno e como compradores Anderson Romão Polverel e Marília Constantino Vaccari Polverel, tendo por objeto o Lote 01 da Quadra 05, do Loteamento Residencial Jardim Sarandy (matrícula n.º 16.420), pelo preço de R$28.852,84 (fls. 9-12).

O pedido foi indeferido pelo Oficial Registrador que exigiu, nos termos do art. 108, do Código Civil, a forma pública.

Sustentou que, para aferição do valor do imóvel, para fins do enquadramento no patamar definido no dispositivo legal suprarreferido, deve ser considerado o valor atribuído pelo fisco e não o preço do negócio declarado pelas partes.

A dúvida suscitada foi julgada procedente, mantendo- se o óbice (fls. 97-100).

A apelação, a despeito dos argumentos lançados, não comporta provimento.

Com efeito, à luz do art. 108, do Código Civil:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Em observância à forma prescrita em lei, o negócio jurídico envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta (30) vezes o maior salário mínimo vigente no País é dotado em sua essencialidade de documento formal, sendo este pressuposto de validade.

Logo, a transferência de propriedade não é válida se feita meramente por instrumento particular de venda e compra, sendo indispensável a escritura pública para composição do ato.

E, conforme entendimento já adotado pela 4ª Turma do STJ [STJ – 4ª Turma. Resp 1099480-MG, Rel. MIN. MARCO BUZZI, julgado em 2/12/2014 (Info 562)], o valor “superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” refere-se ao próprio imóvel, no montante calculado pelo Fisco e não ao preço do negócio entabulado pelas partes.

Assim, entendeu-se que, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.

Na dicção legal, o valor “superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” é referente ao próprio imóvel e não ao preço entabulado.

Na esteira dos magistérios de Valestan Milhomem da Costa:

“O ponto escorregadio diz respeito à admissibilidade do instrumento particular para negociar direitos reais sobre imóveis com fundamento na parte final do art. 108 do CC, cujo requisito é o valor do imóvel transacionado, o que não pode ser confundido com o preço do negócio. À toda evidência, valor do imóvel e preço do negócio são coisas distintas. Todo imóvel tem um valor, mas nem todo negócio tem um preço, como ocorre com a doação pura (sem ônus ou encargo). A questão é: quando o registrador pode considerar preenchido o requisito do art. 108 do CC, referente ao valor do imóvel, para autorizar a instrumentação do negócio por documento particular? Nos negócios de doação, venda, permuta e dação em pagamento, pode-se considerar como valor do imóvel a avaliação da coletoria estadual (doação) ou municipal (venda, permuta, dação em pagamento) para fins de cobrança do imposto devido, e não, necessariamente, o valor atribuído ao imóvel nos contratos gratuitos ou o valor da transação (preço) declarado nos contratos onerosos, por razões óbvias: nem sempre o valor declarado é real. Assim, num escrito particular em que a compra e venda é realizada por valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País e a guia do imposto de transmissão apresenta avaliação do imóvel com valor superior, está patente que o escrito particular não atende o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura pública” (COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura pública na essência do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobiliário, n.º 60, janeiro-junho de 2006, p. 162).

Nesta ordem de ideias, sendo superior a trinta (30) vezes ao maior salário mínimo vigente no país, ainda que o preço pactuado seja inferior, a escritura pública será de rigor.

Interpretação diversa deixaria ao arbítrio dos contratantes o escopo do mencionado art. 108, do Código Civil, que é o de conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens imóveis, evitando-se fraudes e sonegações de toda sorte.

Nesse sentido já decidiu esse E. Conselho Superior da Magistratura, cuja ementa assim se transcreve:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido”. [1]

Finalmente, não socorre o apelante a invocação do que por enquanto ficou decidido pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo no Incidente de Demandas Repetitivas nº 19 (autos nº 2243516-62.2017.8.26.0000). Estabeleceu-se, ali, que para o imposto de transmissão imobiliária (ITBI) só podem ser empregados, como base de cálculo, ou aquela do imposto predial urbano (IPTU), ou o valor do negócio jurídico, o que for maior (frise-se). Neste caso, não demonstrada a base de cálculo do IPTU para o imóvel em questão (fls. 16-19, 27-32, 54/55 e 72-76), e sendo certo que o valor usado para o cômputo do ITBI (fls. 17/18) foi maior que o preço estipulado (fls. 10), está correta a exigência do Oficial Registrador, segundo a qual de tem de considerar, para fins do art. 108 do Código Civil, que foi superado o teto de trinta salários mínimos, de maneira que, repita-se, a forma pública era mesmo necessária.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator.

Nota:

[1] Apelação n.º 0002869-23.2015.8.26.0482, Des. Rel.Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, Data de Julgamento: 10/2/2017 Data DJ: 31/3/2017.

Apelação Cível nº 1000791-90.2021.8.26.0300

Comarca: Jardinópolis

Apelante: Anderson Romão Polverel

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jardinópolis

Voto nº 31.846

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Avaliação do imóvel pelo Município, para efeito de lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, em que apurado valor superior a trinta salários mínimos – Contrato particular a que foi atribuída para a compra e venda valor inferior ao utilizado como base de cálculo do ITBI – Art. 108 do Código Civil – Prevalência da avaliação do imóvel realizada pelo Município em relação ao preço fixado no contrato, para efeito de exigência de escritura pública como requisito de validade do negócio jurídico – Pedido administrativo de revisão do valor de mercado do imóvel que foi apurado para a cobrança do ITBI, pelo Município, que não afasta a presunção de correção do imposto que foi pago pelos contribuintes – Recurso não provido.

1. Ex ante, cumpre destacar a adoção do relatório elaborado pelo eminente Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Fernando Antonio Torres Garcia, a quem peço vênia para acompanhar.

2. Trata-se de dúvida suscitada em razão da recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jardinópolis em promover o registro de contrato particular de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 16.420, porque de valor superior a trinta salários mínimos, sendo a escritura pública requisito de validade do negócio jurídico por força do art. 108 do Código Civil.

3. Apresentado para registro contrato particular de compra e venda do lote 01 da quadra 05 do Loteamento Residencial Jardim Sarandy, a que atribuído ao negócio jurídico, pelas partes, o valor de R$ 28.852,84 (fl. 09/12), foi a prática do ato recusada mediante exigência de celebração do negócio jurídico por escritura pública de compra e venda, na forma do art. 108 do Código Civil (fl. 20).

Ao suscitar a dúvida, o Oficial de Registro de Imóveis esclareceu que o Município atribuiu ao imóvel o valor de R$ 44.524,00 como base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI, devendo esse valor prevalecer para efeito de exigência de escritura pública de compra e venda que constitui requisito de validade dos negócios jurídicos de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, como previsto no art. 108 do Código Civil (fl. 01/04).

O apelante, ao impugnar a dúvida, afirmou que o valor atribuído ao imóvel pelo Município foi apurado “com base em valor de referência interna”, sem amparo na legislação municipal em que atribuído ao imóvel o valor de R$ 3.702,17 (fl. 38).

4. Conforme o art. 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Renan Lotufo, ao comentar a exigência de celebração do negócio jurídico por escritura pública, esclarece:

“Aqui a exigência não é só de forma, mas também de solenidade, posto que a escritura pública é lavrada perante tabelião.

Enquanto a escritura pública não for lavrada, o ato não negocial não poderá produzir os efeitos jurídicos desejados pelas partes, pois, nesses negócios, a forma é da sua essência” (LOTUFO, Renan, Código Civil Comentado, 2ª ed., São Paulo: Saraiva, 2004, V. 1, p. 293).

Por sua vez, as Leis nºs 4.287/15 e 1.340/89, ambas do Município de Jardinópolis, preveem que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI será apurado mediante declaração do valor real de venda ou do valor de mercado, feita pelo contribuinte que, por sua vez, poderá requerer a avaliação do imóvel se não concordar com o valor que, ao final, for lançado pelo Município (fl.54/55).

In casu, o Município apurou para o imóvel o valor de mercado de R$ 44.524,00, em junho de 2021, sendo essa a base de cálculo adotada para o lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI que foi pago pelos compradores (fl. 17/18).

Dessa forma, os documentos que instruem neste procedimento de dúvida fazem concluir que não foi utilizado o valor venal do imóvel para a cobrança do ITBI.

Ao contrário, a divergência diz respeito à prevalência entre o valor declarado pelas partes para a compra e venda e o valor de mercado que foi apurado para o imóvel em procedimento interno do Município de Jardinópolis, promovido para o lançamento e cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.

E o pagamento do ITBI pelos compradores faz presumir a anuência com o valor de mercado do imóvel apurado pelo Município.

Ainda que assim não fosse, o procedimento de dúvida, que tem natureza administrativa, não é a via própria para qualquer discussão sobre a correção do valor de mercado apurado pelo Município de Jardinópolis, ou, mesmo, sobre a observação, tanto no procedimento de avaliação como no posterior pedido de revisão formulado pelos contribuintes (fl. 72/76), dos requisitos previstos no art. 148 do Código Tributário Nacional.

Diante disso, para efeito de registro, o valor de mercado do imóvel apurado pelo Município prevalece em relação ao contratado pelas partes quando existente divergência, como se verifica no seguinte julgado deste C. Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido” (Apelação Cível nº 0002869-23.2015.8.26.0482 da Comarca de Presidente Prudente, Rel. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 10.02.2017).

5. Portanto, não se discute, neste caso, o uso do IPTU como base de cálculo para efeito de lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, o que afasta a discussão sobre a incidência do Tema nº 1.113 do E. Superior Tribunal de Justiça.

Ademais, por se tratar de apuração do valor do imóvel para efeito de incidência do art. 108 do Código Civil, visando, exclusivamente, o registro do contrato de compra e venda por Oficial de Registro de Imóveis, eventual analogia, se fosse cabível, deveria ser promovida com a Lei Estadual nº 11.331/2002 que diz respeito, de forma direta, à prática dos atos registrários e que faz prevalecer, para efeito de emolumentos, a base de cálculo utilizada no recolhimento do imposto de transmissão inter vivos quando for superior ao valor econômico do negócio jurídico e ao valor tributário utilizado na cobrança do IPTU, como se verifica em seus arts. 5º e 7º:

“Artigo 5º – Os valores dos emolumentos são fixados de acordo com o efetivo custo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados, levando-se em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas, ainda, as seguintes regras:

(…)

III – os atos específicos de cada serviço são classificados em:

(…)

b) atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro, cujos emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.

(…)

Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea

“b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:

I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;

III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis.

Parágrafo único – Nos casos em que, por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, estes serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea “b” do inciso III do artigo 5º desta lei”.

6. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro.

RICARDO ANAFE

Presidente do Tribunal de Justiça

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1006060-52.2022.8.26.0114

Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1006060-52.2022.8.26.0114

Registro: 2023.0000252326

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006060-52.2022.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante ROBERTO LUCIO VIEIRA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).

São Paulo, 24 de março de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1006060-52.2022.8.26.0114

APELANTE: Roberto Lucio Vieira

APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 38.952

Registro de imóveis – Registro de compromisso de compra e venda – Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa – Dever do registrador na fiscalização do correto recolhimento do tributo – Fato gerador – Registro que é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo – Óbice mantido – Apelação não provida.

Trata-se de apelação interposta por Roberto Lúcio Vieira contra a r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, confirmando a negativa de registro de compromisso de compra e venda por ausência de prova de recolhimento do ITBI (fls. 82/84).

Sustenta o apelante, em síntese, a inexigibilidade de prova do recolhimento do ITBI, ante a natureza jurídica do contrato versado nos autos em consonância com a jurisprudência dos Tribunais brasileiros, inclusive com reconhecimento de repercussão geral, no sentido de que o fato gerador do tributo é a transmissão do domínio do imóvel, mas não a mera promessa de compra e venda.

Entende que, nos termos da Lei Municipal nº 12.391/2005, o ITBI somente pode ser exigido após o registro do compromisso de compra e venda, não antecipadamente. E muito embora reconheça a impossibilidade de se declarar a inconstitucionalidade da lei local no âmbito administrativo, ressalta que a jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores é pacífica no sentido de que o tributo é inexigível na hipótese de compromisso de compra e venda (fls. 104/113).

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 144/146), com nova manifestação do apelante a fls. 149/151.

É o relatório.

O art. 289, da Lei nº 6.015/73, é expresso ao indicar que é dever do registrador fiscalizar o pagamento dos tributos incidentes:

“Art. 289. No exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

A omissão do titular da delegação pode levar à sua responsabilidade solidária no pagamento do tributo, nos termos do art. 134, inciso VI, do Código Tributário Nacional – CTN.

Por sua vez, a Lei nº 12.391, de 20 de outubro de 2005, do Município de Campinas, dispõe que o ITBI possui por fato gerador o compromisso de compra e venda, conforme previsto em seu art. 2º, inciso IV, e art. 7º, inciso II.

Perante este C. Conselho Superior da Magistratura os precedentes mais recentes são no sentido de que, por se tratar de órgão administrativo, não é cabível a declaração de inconstitucionalidade de normas municipais para afastar, nessas hipóteses, a incidência do ITBI:

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de compromisso de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência de ITBI. Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade na via administrativa. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1012008-77.2019.8.26.0114; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Campinas – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).

“REGISTRO DE IMÓVEIS. ITBI. Registro de escritura de compra e venda. Lei Municipal que cria hipótese de incidência na cessão de compromissos de compra e venda. Transmissão de propriedade. Dever do Registrador na fiscalização do correto recolhimento. Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1023519-09.2018.8.26.0114; Rel. DES. PINHEIRO FRANCO (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro de Campinas – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/8/2019; Data de Registro: 20/8/2019).

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro de Escritura Pública de venda e compra, englobando cessão – Ausência de recolhimento de imposto ITBI que é devido pela cessão e pela venda e compra – Impossibilidade de reconhecimento de inconstitucionalidade e de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (TJSP; Apelação Cível 1123982-06.2015.8.26.0100; Rel. DES. PEREIRA CALÇAS; Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 17/10/2016; Data de Registro: 7/11/2016).

Fixada, assim, esta premissa, não se sustenta a alegação do apelante, no sentido de que a transferência de um direito real imobiliário, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza, pontualmente, com o ato final de lavratura do registro em sentido estrito. A transmissão é ato complexo.

Afinal, se o art. 1.246, do Código Civil, dispõe que o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao Oficial de Registro, e este o prenotar no protocolo, fica claro que a marcha até a inscrição é um verdadeiro processo, no qual, protocolado o título, compete ao registrador, em observância ao disposto na Lei de Registros Públicos, fazer seu exame, qualificação e devolução, com exigências ou registro, no justo prazo – e um dos pressupostos desse procedimento é, exatamente, a exigência do pagamento do tributo relativo à transmissão almejada.

Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser discutida, se for o caso, no campo jurisdicional, como bem lembrou o próprio apelante.

Nem mesmo a tese fixada pelo Colendo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema nº 1.124, com repercussão geral, altera essa situação. Com efeito, equivoca-se o apelante nesse ponto, pois além de ser diversa a hipótese dos autos – eis que aqui a controvérsia diz respeito ao registro de compromisso de compra e venda, enquanto lá se discute a incidência de ITBI em cessão de compromisso de compra e venda – é certo que, em 29 de agosto de 2022, a referida Casa de Justiça acolheu, por maioria de votos, os embargos de declaração opostos pelo Município de São Paulo, no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE 1294969SP), decidindo assim:

“Embargos de declaração em embargos de declaração em recurso extraordinário com agravo. Tema nº 1.124. Análise de repercussão geral. Incidência do ITBI na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário. Existência de matéria constitucional e de repercussão geral, sem reafirmação de jurisprudência.

1. Inexistindo jurisprudência a ser reafirmada sobre o Tema nº 1.124, no qual se discute a “Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”, limitou-se a Corte ao reconhecimento da existência de matéria constitucional e da repercussão geral do tema em questão.

2. Embargos de declaração acolhidos para se reconhecer a existência de matéria constitucional no Tema nº 1.124 e de sua repercussão geral, sem, no entanto, se reafirmar jurisprudência.”

Com isso, voltam a valer as disposições de cada Município em relação ao momento em que o ITBI deve ser cobrado, até que a Corte retome a discussão sobre o mérito da controvérsia.

Nesse cenário, a manutenção do óbice imposto pelo registrador, confirmado na r. sentença recorrida, é medida que se impõe.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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