Apelação nº 1000791-90.2021.8.26.0300
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000791-90.2021.8.26.0300
Comarca: JARDINÓPOLIS
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1000791-90.2021.8.26.0300
Registro: 2023.0000177721
ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 1000791-90.2021.8.26.0300, da Comarca de Jardinópolis, em que é apelante ANDERSON ROMÃO POLVEREL, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE JARDINÓPOLIS.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, v.u. Declarará voto convergente o Desembargador Ricardo Anafe.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 7 de março de 2023.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator
APELAÇÃO CÍVEL N.º 1000791-90.2021.8.26.0300
APELANTE: Anderson Romão Polverel
APELADO: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jardinópolis
VOTO N.º 38.925
Registro de imóveis – Apelação – Dúvida – Recusa ao registro de contrato particular de venda e compra com preço pactuado inferior a trinta salários mínimos – Disparidade entre o valor atribuído pelo fisco e o imputado ao negócio – Art. 108 do CC que se refere ao valor do imóvel, não ao preço – Havendo disparidade, deve prevalecer para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico o valor venal do imóvel – Apelação desprovida.
Trata-se de apelação interposta por Anderson Romão Polverel em face da r. sentença (fls. 97/100) prolatada pela MM.ª Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jardinópolis, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa ao registro de contrato particular de venda e compra, com preço pactuado inferior a trinta (30) salários mínimos (fls. 106/110).
Aduz o apelante, em suma, que é o preço convencionado entre os contratantes que há de reger a necessidade de forma pública para validade do negócio jurídico, nos termos do art. 108, do Código Civil. A exigência do Oficial Registrador ignorou a tese fixada no IRDR (Processo n.º 2243516-62.2017.8.26.0000), no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel para fins de IPTU ou o valor da transação imobiliária, prevalecendo o que for maior, afastando-se o valor venal de referência.
A D. Procuradoria Geral de Justiça opina pelo não provimento do recurso (fls. 119-121).
É o relatório.
Foi apresentado a registro o contrato particular de venda e compra em que figura como como vendedora Lais Constantino de Godoy Bueno e como compradores Anderson Romão Polverel e Marília Constantino Vaccari Polverel, tendo por objeto o Lote 01 da Quadra 05, do Loteamento Residencial Jardim Sarandy (matrícula n.º 16.420), pelo preço de R$28.852,84 (fls. 9-12).
O pedido foi indeferido pelo Oficial Registrador que exigiu, nos termos do art. 108, do Código Civil, a forma pública.
Sustentou que, para aferição do valor do imóvel, para fins do enquadramento no patamar definido no dispositivo legal suprarreferido, deve ser considerado o valor atribuído pelo fisco e não o preço do negócio declarado pelas partes.
A dúvida suscitada foi julgada procedente, mantendo- se o óbice (fls. 97-100).
A apelação, a despeito dos argumentos lançados, não comporta provimento.
Com efeito, à luz do art. 108, do Código Civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Em observância à forma prescrita em lei, o negócio jurídico envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta (30) vezes o maior salário mínimo vigente no País é dotado em sua essencialidade de documento formal, sendo este pressuposto de validade.
Logo, a transferência de propriedade não é válida se feita meramente por instrumento particular de venda e compra, sendo indispensável a escritura pública para composição do ato.
E, conforme entendimento já adotado pela 4ª Turma do STJ [STJ – 4ª Turma. Resp 1099480-MG, Rel. MIN. MARCO BUZZI, julgado em 2/12/2014 (Info 562)], o valor “superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” refere-se ao próprio imóvel, no montante calculado pelo Fisco e não ao preço do negócio entabulado pelas partes.
Assim, entendeu-se que, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.
Na dicção legal, o valor “superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” é referente ao próprio imóvel e não ao preço entabulado.
Na esteira dos magistérios de Valestan Milhomem da Costa:
“O ponto escorregadio diz respeito à admissibilidade do instrumento particular para negociar direitos reais sobre imóveis com fundamento na parte final do art. 108 do CC, cujo requisito é o valor do imóvel transacionado, o que não pode ser confundido com o preço do negócio. À toda evidência, valor do imóvel e preço do negócio são coisas distintas. Todo imóvel tem um valor, mas nem todo negócio tem um preço, como ocorre com a doação pura (sem ônus ou encargo). A questão é: quando o registrador pode considerar preenchido o requisito do art. 108 do CC, referente ao valor do imóvel, para autorizar a instrumentação do negócio por documento particular? Nos negócios de doação, venda, permuta e dação em pagamento, pode-se considerar como valor do imóvel a avaliação da coletoria estadual (doação) ou municipal (venda, permuta, dação em pagamento) para fins de cobrança do imposto devido, e não, necessariamente, o valor atribuído ao imóvel nos contratos gratuitos ou o valor da transação (preço) declarado nos contratos onerosos, por razões óbvias: nem sempre o valor declarado é real. Assim, num escrito particular em que a compra e venda é realizada por valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País e a guia do imposto de transmissão apresenta avaliação do imóvel com valor superior, está patente que o escrito particular não atende o disposto no art. 108 do CC, devendo ser exigida a escritura pública” (COSTA, Valestan Milhomem da. “Indispensabilidade da escritura pública na essência do art. 108 do CC”. Revista de Direito Imobiliário, n.º 60, janeiro-junho de 2006, p. 162).
Nesta ordem de ideias, sendo superior a trinta (30) vezes ao maior salário mínimo vigente no país, ainda que o preço pactuado seja inferior, a escritura pública será de rigor.
Interpretação diversa deixaria ao arbítrio dos contratantes o escopo do mencionado art. 108, do Código Civil, que é o de conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a transferência da titularidade de bens imóveis, evitando-se fraudes e sonegações de toda sorte.
Nesse sentido já decidiu esse E. Conselho Superior da Magistratura, cuja ementa assim se transcreve:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido”. [1]
Finalmente, não socorre o apelante a invocação do que por enquanto ficou decidido pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo no Incidente de Demandas Repetitivas nº 19 (autos nº 2243516-62.2017.8.26.0000). Estabeleceu-se, ali, que para o imposto de transmissão imobiliária (ITBI) só podem ser empregados, como base de cálculo, ou aquela do imposto predial urbano (IPTU), ou o valor do negócio jurídico, o que for maior (frise-se). Neste caso, não demonstrada a base de cálculo do IPTU para o imóvel em questão (fls. 16-19, 27-32, 54/55 e 72-76), e sendo certo que o valor usado para o cômputo do ITBI (fls. 17/18) foi maior que o preço estipulado (fls. 10), está correta a exigência do Oficial Registrador, segundo a qual de tem de considerar, para fins do art. 108 do Código Civil, que foi superado o teto de trinta salários mínimos, de maneira que, repita-se, a forma pública era mesmo necessária.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça
Relator.
Nota:
[1] Apelação n.º 0002869-23.2015.8.26.0482, Des. Rel.Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, Data de Julgamento: 10/2/2017 Data DJ: 31/3/2017.
Apelação Cível nº 1000791-90.2021.8.26.0300
Comarca: Jardinópolis
Apelante: Anderson Romão Polverel
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Jardinópolis
Voto nº 31.846
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Avaliação do imóvel pelo Município, para efeito de lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, em que apurado valor superior a trinta salários mínimos – Contrato particular a que foi atribuída para a compra e venda valor inferior ao utilizado como base de cálculo do ITBI – Art. 108 do Código Civil – Prevalência da avaliação do imóvel realizada pelo Município em relação ao preço fixado no contrato, para efeito de exigência de escritura pública como requisito de validade do negócio jurídico – Pedido administrativo de revisão do valor de mercado do imóvel que foi apurado para a cobrança do ITBI, pelo Município, que não afasta a presunção de correção do imposto que foi pago pelos contribuintes – Recurso não provido.
1. Ex ante, cumpre destacar a adoção do relatório elaborado pelo eminente Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Fernando Antonio Torres Garcia, a quem peço vênia para acompanhar.
2. Trata-se de dúvida suscitada em razão da recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Jardinópolis em promover o registro de contrato particular de compra e venda do imóvel objeto da matrícula nº 16.420, porque de valor superior a trinta salários mínimos, sendo a escritura pública requisito de validade do negócio jurídico por força do art. 108 do Código Civil.
3. Apresentado para registro contrato particular de compra e venda do lote 01 da quadra 05 do Loteamento Residencial Jardim Sarandy, a que atribuído ao negócio jurídico, pelas partes, o valor de R$ 28.852,84 (fl. 09/12), foi a prática do ato recusada mediante exigência de celebração do negócio jurídico por escritura pública de compra e venda, na forma do art. 108 do Código Civil (fl. 20).
Ao suscitar a dúvida, o Oficial de Registro de Imóveis esclareceu que o Município atribuiu ao imóvel o valor de R$ 44.524,00 como base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI, devendo esse valor prevalecer para efeito de exigência de escritura pública de compra e venda que constitui requisito de validade dos negócios jurídicos de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, como previsto no art. 108 do Código Civil (fl. 01/04).
O apelante, ao impugnar a dúvida, afirmou que o valor atribuído ao imóvel pelo Município foi apurado “com base em valor de referência interna”, sem amparo na legislação municipal em que atribuído ao imóvel o valor de R$ 3.702,17 (fl. 38).
4. Conforme o art. 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Renan Lotufo, ao comentar a exigência de celebração do negócio jurídico por escritura pública, esclarece:
“Aqui a exigência não é só de forma, mas também de solenidade, posto que a escritura pública é lavrada perante tabelião.
Enquanto a escritura pública não for lavrada, o ato não negocial não poderá produzir os efeitos jurídicos desejados pelas partes, pois, nesses negócios, a forma é da sua essência” (LOTUFO, Renan, Código Civil Comentado, 2ª ed., São Paulo: Saraiva, 2004, V. 1, p. 293).
Por sua vez, as Leis nºs 4.287/15 e 1.340/89, ambas do Município de Jardinópolis, preveem que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI será apurado mediante declaração do valor real de venda ou do valor de mercado, feita pelo contribuinte que, por sua vez, poderá requerer a avaliação do imóvel se não concordar com o valor que, ao final, for lançado pelo Município (fl.54/55).
In casu, o Município apurou para o imóvel o valor de mercado de R$ 44.524,00, em junho de 2021, sendo essa a base de cálculo adotada para o lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI que foi pago pelos compradores (fl. 17/18).
Dessa forma, os documentos que instruem neste procedimento de dúvida fazem concluir que não foi utilizado o valor venal do imóvel para a cobrança do ITBI.
Ao contrário, a divergência diz respeito à prevalência entre o valor declarado pelas partes para a compra e venda e o valor de mercado que foi apurado para o imóvel em procedimento interno do Município de Jardinópolis, promovido para o lançamento e cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.
E o pagamento do ITBI pelos compradores faz presumir a anuência com o valor de mercado do imóvel apurado pelo Município.
Ainda que assim não fosse, o procedimento de dúvida, que tem natureza administrativa, não é a via própria para qualquer discussão sobre a correção do valor de mercado apurado pelo Município de Jardinópolis, ou, mesmo, sobre a observação, tanto no procedimento de avaliação como no posterior pedido de revisão formulado pelos contribuintes (fl. 72/76), dos requisitos previstos no art. 148 do Código Tributário Nacional.
Diante disso, para efeito de registro, o valor de mercado do imóvel apurado pelo Município prevalece em relação ao contratado pelas partes quando existente divergência, como se verifica no seguinte julgado deste C. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – O art. 108 do CC refere-se ao valor do imóvel, não ao preço do negócio. Havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para considerar a escritura pública como essencial à validade do negócio jurídico. À míngua de avaliação específica, prevalece, para tais fins, o valor venal do imóvel, quando superior ao preço pactuado entre os contratantes – Dúvida Procedente – Recurso Desprovido” (Apelação Cível nº 0002869-23.2015.8.26.0482 da Comarca de Presidente Prudente, Rel. Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 10.02.2017).
5. Portanto, não se discute, neste caso, o uso do IPTU como base de cálculo para efeito de lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, o que afasta a discussão sobre a incidência do Tema nº 1.113 do E. Superior Tribunal de Justiça.
Ademais, por se tratar de apuração do valor do imóvel para efeito de incidência do art. 108 do Código Civil, visando, exclusivamente, o registro do contrato de compra e venda por Oficial de Registro de Imóveis, eventual analogia, se fosse cabível, deveria ser promovida com a Lei Estadual nº 11.331/2002 que diz respeito, de forma direta, à prática dos atos registrários e que faz prevalecer, para efeito de emolumentos, a base de cálculo utilizada no recolhimento do imposto de transmissão inter vivos quando for superior ao valor econômico do negócio jurídico e ao valor tributário utilizado na cobrança do IPTU, como se verifica em seus arts. 5º e 7º:
“Artigo 5º – Os valores dos emolumentos são fixados de acordo com o efetivo custo e a adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados, levando-se em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas, ainda, as seguintes regras:
(…)
III – os atos específicos de cada serviço são classificados em:
(…)
b) atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro, cujos emolumentos são fixados mediante a observância de faixas com valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.
(…)
Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea
“b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:
I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;
II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;
III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “inter vivos” de bens imóveis.
Parágrafo único – Nos casos em que, por força de lei, devam ser utilizados valores decorrentes de avaliação judicial ou fiscal, estes serão os valores considerados para os fins do disposto na alínea “b” do inciso III do artigo 5º desta lei”.
6. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso e mantenho a recusa do registro.
RICARDO ANAFE
Presidente do Tribunal de Justiça
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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