A relação entre os cartórios e o agronegócio é fundamental para propiciar a realização de diversos atos necessários a esse setor econômico tão importante para o Brasil. Entre as especialidades extrajudiciais existentes, os Cartórios de Registro de Títulos e Documentos (RTD) prestam atendimento essencial para o setor agronômico.
Dentre os contratos mais comuns do agronegócio, que ingressam em Cartórios de Títulos e Documentos estão o registro de todos os direitos reais de garantias sobre bens móveis e semoventes, penhor de direitos e de títulos de crédito, assim como, garantias pessoais, constituídas por cédulas de crédito, além do serviço de notificação para constituição em mora, todos eles disciplinados pelo Código Civil brasileiro e legislações correlatas.
Há também vários outros contratos e títulos do agrobusiness que adentram esta atividade extrajudicial, em especial, os contratos de arrendamento e parceria rural, que são instrumentos criados pelo Estatuto da Terra e de uso comum no meio agrícola, e foram regulamentados pelo Decreto nº 59.566/66, que conceitua cada um destes contratos.
Na legislação, o arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, por preço certo, líquido e pré-determinado, independente dos riscos ou do lucro do arrendatário.
A parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei.
É uma espécie de sociedade capital-trabalho, onde o dono da terra entra com o imóvel e o parceiro com o trabalho, partilhando os lucros ou prejuízos que o empreendimento possa ter.
A diferença entre os dois contratos é que no arrendamento há estipulação de preço certo independente de riscos. Enquanto que na parceira rural há o requisito da partilha de riscos, dos frutos, produtos ou lucros que as partes estipularem.
Já o comodato é uma modalidade contratual também muito praticada no meio rural entre proprietários e trabalhadores da terra. Segundo dispõe o artigo 579 do Código Civil, comodato é o empréstimo gratuito de coisa não fungível (que não se gasta com o uso). É um contrato pelo qual uma pessoa cede à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades.
Em outras palavras, é um contrato unilateral onde uma das partes (comodante) entrega à outra (comodatário) um imóvel coisa, a fim de se servir dela por um tempo ou uso determinado, com a obrigação de restituir o mesmo imóvel recebido.
Por sua vez, a alienação fiduciária é um contrato formal e acessório, tendo como objetivo principal garantir o cumprimento de uma obrigação convencionada, que consiste na transferência feita pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem móvel fungível ou infungível, com garantia do seu débito, até o adimplemento da obrigação principal.
Ao registrar uma garantia sobre bem móvel ou direito no RTD, o documento torna-se público e tem sua eficácia expandida para toda e qualquer pessoa que tenha participado do negócio. Por conta disso, a garantia fica protegida juridicamente e ganha prioridade em relação a outros direitos não registrados. Por meio de consulta à Central do RTD é possível identificar que garantias e ônus incidem sobre um determinado bem móvel, bem como avaliar o desempenho de uma determinada pessoa no pagamento de suas obrigações ao longo do tempo e o estado atual de seu comprometimento patrimonial no que se refere a negócios envolvendo bens móveis e direitos.
Na prática, qualquer pessoa pode apresentar um título ou documento a registro, por meio da Central Eletrônica de RT, pela CEI (Central Eletrônica de Mato Grosso), ou diretamente na recepção do cartório, que por sua vez é protocolado, qualificado e registrado. Se houver alguma exigência legal a ser satisfeita, o registrador informa ao apresentante para que o faça e torne o título hábil a registro. Todo esse trâmite também pode ser feito via Central Eletrônica.
No Cartório de Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor devem ser registrados todos os direitos reais de garantias sobre bens móveis e semoventes, penhor de direitos e de títulos de crédito, assim como, garantias pessoais, a exemplo da fiança, contudo há uma exceção, que é o direito real denominado penhor, que em algumas circunstâncias específicas são registrados no Livro 3-Auxiliar do Registro de Imóveis da situação do imóvel em que o bem empenhado ficará depositado.
Em regra, constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor de uma coisa móvel, suscetível de alienação, que deve ser levado a registro em Títulos e Documentos, porém no penhor especial (rural, industrial e mercantil), as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar e deve ser levado a registro no Registro de Imóveis.
A Lei 13.986/2020 atualizou as normas dos instrumentos de crédito e trata de alterações no crédito rural, buscando inovar através da criação de Fundos Garantidores Solidários (FGS) para as linhas de crédito e aperfeiçoar as regras de títulos rurais. Para o Registro de Títulos e Documentos, a Lei prever a possibilidade da alienação fiduciária de produtos agropecuários e de seus subprodutos, que poderá recair sobre bens presentes ou futuros, fungíveis ou infungíveis, consumíveis ou não, cuja titularidade pertença ao fiduciante, devedor ou terceiro garantidor, cujo registro deve ocorrer no RTD do domicílio do devedor, estando a Central de RTD apta a receber e distribuir os títulos rurais para os cartórios do país.
Fonte: Sindicato dos notários e registradores do estado de São Paulo.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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