Consultoria IRTDPJBrasil – Ementa: RTD. Notificação Extrajudicial. Sem destinatário. Entendimento doutrinário. Impossibilidade. Ato personalíssimo. Entendimento STJ. Possibilidade. Dispensa da notificação pessoal.

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Consulta: Foi apresentada para Registro de Títulos e Documentos uma Notificação sem destinatário. Na notificação constou: “Aos ocupantes do imóvel situado à Rua xxxxxxx”. Posso registrar a notificação sem nome do notificado?

Resposta da Consultoria IRTDPJBrasil: Quanto à consulta, a doutrina descreve a notificação como personalíssima, isto é, ela só poderá ser entregue a quem estiver destinada ou a seus representantes legais, em caso de pessoa jurídica. Por essa razão, o notificado não poderá alegar desconhecimento do documento, muito menos do seu conteúdo. Assim, como não pode furtar-se ao cumprimento de obrigações sob a alegação de ignorância ou ao ser entregue a pessoa diversa, ser considerada nula e não ter efeito jurídico algum.

Porém o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou jurisprudência no sentido de que a mora do devedor deve ser comprovada por notificação extrajudicial realizada por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos a ser entregue no domicílio do devedor, sendo dispensada a notificação pessoal, porém, embora não precise ser recebida pessoalmente, deve, ao menos, ter sido entregue no endereço do devedor e recebida por um terceiro. Vejamos tal entendimento:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BUSCA E APREENSÃO. MORA EX RE. VENCIMENTO DO PRAZO PARA PAGAMENTO. COMPROVAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. PROVA DO RECEBIMENTO. NECESSIDADE. AGRAVO DESPROVIDO.

1. A mora do devedor, na ação de busca e apreensão de bem objeto de contrato de financiamento com garantia fiduciária, constitui-se ex re, de modo que decorre automaticamente do vencimento do prazo para pagamento.

2. A mora do devedor deve ser comprovada por notificação extrajudicial realizada por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos a ser entregue no domicílio do devedor, sendo dispensada a notificação pessoal.

3. In casu, o eg. Tribunal de origem consigna que, embora não precise ser recebida pessoalmente, deve, ao menos, ter sido entregue no endereço do devedor e recebida por um terceiro, de modo que não foi atendido o requisito da comprovação da constituição do devedor em mora, indispensável para o prosseguimento da ação de busca e apreensão.

4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 578.559/PR, Rel. Min. RAÚL ARAÚJO, Quarta Turma, Julgado em 03/03/2015, Dje 30/03/2015).

Pelo exposto, entende-se, salvo melhor juízo, que o judiciário admite a validade da notificação extrajudicial ainda que não esteja direcionada a pessoa específica.

Finalizando, a Consultoria do IRTDPJBrasil recomenda que sempre sejam consultadas as normas de serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, resguardando-se de que não exista entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, é indicado que sejam obedecidas as referidas normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Elaboração e seleção: Ana Clara Herval
Revisão: Marco Antônio Domingues

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Comissão Gestora suspende o pagamento da complementação da renda mínima para serventias anexadas

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Em reunião realizada no dia 30 de março, a Comissão Gestora decidiu suspender, por prazo indeterminado, o pagamento da complementação da receita bruta mínima mensal para serventias anexadas.

A decisão se deu em virtude da pandemia do Coronavírus e dos desdobramentos em relação ao fundo de compensação, que, inevitavelmente, terá seus recursos reduzidos durante esse período.

Assim que o funcionamento dos cartórios voltarem ao normal, a Comissão Gestora poderá reavaliar a decisão.

Veja abaixo a íntegra do Ato Normativo nº 003/2020.

ATO NORMATIVO Nº 003/2020: Dispõe sobre a suspensão parcial do Ato Normativo nº 001/2020, em relação ao pagamento da complementação de receita bruta mínima mensal das serventias anexadas.

Fonte: Comissão Gestora

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Leilão extrajudicial – Notificação da devedora remetida ao endereço constante do contrato – Título que, em seus aspectos formais, preenche os requisitos para registro – Eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, que deverá ser objeto de análise em ação própria, de natureza contenciosa – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

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Apelação Cível nº 1121498-13.2018.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1121498-13.2018.8.26.0100

Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1121498-13.2018.8.26.0100

Registro: 2019.0000936700

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1121498-13.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARCO ANTONIO QUILICI RABELO, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 1º de novembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1121498-13.2018.8.26.0100

Apelante: MARCO ANTONIO QUILICI RABELO

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 37.943

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Leilão extrajudicial – Notificação da devedora remetida ao endereço constante do contrato – Título que, em seus aspectos formais, preenche os requisitos para registro – Eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, que deverá ser objeto de análise em ação própria, de natureza contenciosa – Dúvida julgada improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Marco Antonio Quilici Rabelo contra r. sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a negativa do registro de escritura pública de compra e venda, relativa ao imóvel objeto da matrícula nº 232.858 do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, outorgada pelo Banco Caixa Econômica Federal em decorrência da arrematação do imóvel, pelo apelante, em leilão que foi realizado na forma da Lei nº 9.514/97[1].

Alega o apelante, preliminarmente, que o procedimento de constituição em mora foi direcionado para o endereço fornecido no contrato de alienação fiduciária, de forma que, ao indeferir o pedido de produção de provas formulado para demonstrar que a notificação das datas dos leilões foi enviada para o mesmo endereço, teria a MM.ª Juíza Corregedora Permanente cerceado seu direito de defesa. No mais, afirma, em resumo, que a lei prevê o encaminhamento da correspondência ao endereço do contrato, o que efetivamente ocorreu, muito embora o AR tenha retornado com a anotação “mudou-se/desabitado”. Aduz que tendo sido o contrato celebrado no ano de 2014, nele não constam informações sobre o endereço eletrônico do devedor, o que somente passou a ser exigido após a vigência da Lei nº 13.465/17. Assim, porque a devedora se mudou e não cumpriu o dever contratual de manter seus cadastros atualizados junto ao banco credor, reputam-se válidas as correspondências encaminhadas ao último endereço declarado no contrato[2].

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento do recurso[3].

É o relatório.

Desde logo, há que se afastar a alegada ocorrência de cerceamento de defesa.

A pretendida produção de prova documental, solicitada pelo apelante, não se coaduna com o procedimento de dúvida, que se limita, exclusivamente à apreciação objetiva de título pré-constituído e dos princípios registrários de modo a vedar ou permitir o respectivo acesso à tábua. Daí ser vedada a dilação probatória ou diligências tendentes a sanar irregularidades do título, a juntada de novos documentos, realização de perícias ou oitiva de testemunhas.

Sobre o tema, a lição de Walter Ceneviva, segundo o qual a “restrição do âmbito da diligência se afina com a espécie administrativa em que se enquadra a dúvida, incompatível com a realização de audiência, para depoimento pessoal ou ouvida de testemunhas e com produção de prova pericial” (Lei dos Registros Públicos Comentada, São Paulo: Saraiva, 18ª ed., p. 452).

Na nota de devolução expedida[4], o registrador exigiu, em cumprimento ao § 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97, a apresentação de comunicação dos leilões realizados à devedora fiduciante Asaa Comércio de Aromatizadores Ltda., em conformidade à lei vigente, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, na sua via original ou cópia autenticada, com a ressalva de que o AR apresentado não cumpriu seus objetivos[5]. Ou seja, a qualificação negativa do título se deu em razão de ausência de prova segura de que a notificação do devedor quanto à realização do leilão se deu de forma regular.

A propósito, cumpre anotar que, embora tenha sido o contrato celebrado no ano de 2014[6], o procedimento de expropriação se deu já na vigência da Lei nº 13.465/17, que incluiu o § 2º, item “a”, ao art. 27 da Lei nº 9.514/97:

“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

(…)

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.”

Ocorre que, no caso concreto, ficou demonstrada a remessa da notificação da devedora no endereço contratual[7], em exata correspondência com os dados indicados no instrumento acostado aos autos[8]. Caberia, por outro lado, à devedora fiduciante comunicar a credora fiduciária acerca de eventual mudança de endereço, como previsto no contrato.

Desse modo, em seus aspectos formais, o título preenche os requisitos para o registro.

Por conseguinte, eventual litígio envolvendo a regularidade da realização dos leilões e a arrematação do imóvel deverá ser dirimido em ação jurisdicional, de natureza contenciosa, com a participação de todos os interessados e respeitado o devido contraditório e ampla defesa.

Em outras palavras, ante a informação de que o credor fiduciário realizou prévia comunicação dos leilões à devedora fiduciante, na forma do contrato, não cabe impedir o registro da escritura de compra e venda, pois eventual declaração da inexistência da comunicação, ou de vício em sua realização, deverá ser objeto de análise em ação própria, a ser ajuizada pela devedora contra todos os demais interessados.

Diante do exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 186/189.

[2] Fls. 197/213.

[3] Fls. 247/252.

[4] Fls. 40.

[5] Fls. 01/08 e fls. 40.

[6] Fls. 98.

[7] Fls. 16.

[8] Fls. 95. (DJe de 12.03.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP.

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