Apelação Cível nº 1015062-43.2021.8.26.0482
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1015062-43.2021.8.26.0482
Comarca: PRESIDENTE PRUDENTE
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível nº 1015062-43.2021.8.26.0482
Registro: 2022.0000995282
ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1015062-43.2021.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é apelante MARCELO RIGA VITALE, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PRESIDENTE PRUDENTE.
ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 25 de novembro de 2022.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator
APELAÇÃO CÍVEL nº 1015062-43.2021.8.26.0482
APELANTE: Marcelo Riga Vitale
APELADO: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente
VOTO Nº 38.841
Registro de imóveis – Escritura pública de doação de fração ideal – Situação que não retrata burla à legislação – Ausência de descrição de limites físicos da área alienada – Doadores que pretendem antecipar a legítima dos filhos – Exceção à vedação do item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ que trata da sucessão mortis causa, aplicável na espécie segundo o brocardo ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio (onde há a mesma razão fundamental, deve ser aplicada a mesma regra jurídica) – Óbice afastado – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença (fls. 56/59), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Presidente Prudente, que julgou procedente a dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de escritura pública de doação da fração ideal equivalente a 15,625% do imóvel objeto da matrícula nº 60.391, lavrada perante o 3º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da mesma Comarca (fls. 67/75).
Alega o apelante, em resumo, que formalizou escritura pública de doação em favor de seus filhos com referência à parte ideal de 15,625% do imóvel de matrícula nº 60.391, do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Presidente Prudente, mas foi surpreendido pela negativa da serventia registral em proceder ao registro do documento, sob equivocado fundamento de suposta formação de incorporação imobiliária no imóvel, o que não ocorre. Diz que os proprietários, unidos pelo vínculo de amizade e possuindo áreas vizinhas, decidiram unificar os terrenos e formar um único imóvel, sem qualquer finalidade empresarial ou comercial, e sem objetivar a ofertas das frações ao público. Sustenta a não violação ao item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, por estar transmitindo apenas a parte ideal que lhe cabe no imóvel, não se falando em desmembramento, burla ou fraude à lei de parcelamento do solo. Por fim, aduz que está apenas adiantando a legítima de seus filhos, e que o item mencionado das Normas de Serviço reconhece a legitimidade da transmissão aos herdeiros ao admitir o registro da transferência dos bens decorrentes da sucessão.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 108/110).
É o relatório.
O recorrente e sua esposa doaram a seus dois filhos a fração ideal de 15,625%, de que são proprietários, do imóvel de matrícula nº 60.391, do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Presidente Prudente, conforme escritura de doação lavrada em 06 de abril de 2021, no 3º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da mesma Comarca (fls. 30/33).
O imóvel em apreço foi objeto de fusão de outros três imóveis e atualmente é da titularidade dominial de várias pessoas físicas, entre elas, o recorrente e sua esposa (fls. 01/04).
Referido bem está descrito como um terreno urbano, sem benfeitorias, com área superficial de 3.064,79 metros quadrados, composto pelos lotes anexos nº 9 ao 18 da quadra “A”, localizado no bairro denominado “Jardim Paris”, situado na cidade e Comarca de Presidente Prudente, Estado de São Paulo, com as medidas perimetrais e confrontações mais bem descritas na certidão de matrícula a fls. 01/04.
O Oficial qualificou negativamente o título para registro, exarando a nota devolutiva protocolada sob nº 304591 (fls. 27/29), em 08/06/2021, da qual se destaca o seguinte trecho:
“Da análise do título verifica-se que a presente doação corresponde à fração ideal de 15,625% do imóvel consistente em um terreno urbano, sem benfeitorias, com área superficial de 3.064,79m², composto pelos lotes anexos de nº 09 (nove) ao 18 (dezoito) da quadra “A”.
Ocorre que consta no registro do imóvel, pluralidade de proprietários com ausência de vínculo, sendo todos possuidores de frações ideais na referida matrícula.
Observa-se ainda, em imagens obtidas pelo “Google Earth” que na área do imóvel encontrasse (sic) edificado o Condomínio Residencial Villa Paris, constando inclusive na certidão de avaliação municipal a construção de uma área de 2.298,27m².
Diante o exposto verifica-se que o registro do título na forma voluntária (Doação) sem a regularização e registro do empreendimento, ofende a Lei de edificações e incorporações imobiliárias (Lei Federal nº 4.591/64), visto que na matrícula do imóvel está clara a formação de condomínio voluntário e a burla a legislação que dispõe sobre o condomínio edilício.
Nesse sentido ainda dispõe o item 166 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São Paulo (Provimento nº 56/2019):
166. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis. (grifo nosso)”
Como se vê do item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, a vedação refere-se ao “registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.
Na espécie, o Oficial não cogitou de alienação voluntária de frações ideais com localização e metragem certas porque a escritura de doação identifica a fração ideal de 15,625% do imóvel de que o recorrente e sua esposa eram proprietários, tal como descrito no fólio real, ou seja, sem descrever a posição dessa parte ideal no solo.
O Oficial suscitou a formação de condomínio voluntário, implicando fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de condomínios edilícios.
Entrementes, na específica situação dos autos, a dúvida não tinha procedência.
O que ocorreu foi a formação de um condomínio voluntário entre várias pessoas físicas, que eram proprietárias de três imóveis vizinhos, decidindo-se pela fusão em um único imóvel, que foi descrito como um terreno urbano de 3.064,79 m², composto pelos lotes anexos nº 9 ao 18 da quadra “A”, localizado no bairro denominado “Jardim Paris”, situado na cidade e Comarca de Presidente Prudente.
O condomínio voluntário constituído pelo somatório das frações ideais pertencentes a cada um de seus proprietários não autoriza concluir, só por isso, que houve descumprimento da legislação do parcelamento do solo ou de condomínios edilícios, já que não houve vinculação de cada fração ideal à indicação de área ou de medidas perimetrais.
Em caso no qual se discutiu a implantação de parcelamento irregular do solo, este Conselho Superior da Magistratura assim decidiu:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Fração ideal de lote urbano – Venda de frações ideais, realizadas há mais de 20 anos, a que não estão vinculadas medidas específicas, ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada do solo – Constatação da existência de parcelamento irregular do solo que, in casu, não decorre dos elementos estritamente registrários – Registro viável – Recurso provido, com observação.
(…)
Conforme a certidão de fls. 30/40, o lote 01 da quadra B do loteamento urbano denominado “Estância Ouro Preto”, com área total de 5.357,58m², foi de propriedade de Hélio Scanavachi que mediante contrato registrado em 20 de abril de 1993 comprometeu vender cinco frações ideais, de 20% cada uma, para adquirentes distintos.
A partir de então foram realizados registros da compra e venda das referidas frações ideais e, ainda, de partilhas decorrentes de falecimentos dos co-proprietários, tendo Ivan Assi e sua esposa adquirido fração ideal de 20% por meio de registro promovido em novembro de 2015.
Desse modo constituído o condomínio voluntário, a análise dos elementos estritamente registrários não permite reconhecer que as alienações das frações ideais correspondentes a 20% do imóvel constituíram forma de ocultar parcelamento do solo realizado sem observação das normas que o regem. Isso porque não houve vinculação da área certa à cada fração ideal por meio de indicação de medidas perimetrais, ou de área total calculada em metros quadrados” (Apelação Cível 1001042.24.2018.8.26.0362; j. 27/08/2019, Relator DES. PINHEIRO FRANCO).
Ademais, no presente caso, os doadores pretendem antecipar a legítima dos filhos, realizando a doação da parte ideal do imóvel de que são proprietários.
Quer dizer, os pais pretendem apenas doar em vida aos filhos o que eles receberiam pela sucessão mortis causa.
Como a vedação prevista no item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das NSCGJ, não se aplica à sucessão em razão da morte, por força da exceção inserida na parte final do mesmo item, não é razoável negar o registro da escritura da doação da parte ideal do imóvel em adiantamento de legítima.
Onde há a mesma razão fundamental, deve ser aplicada a mesma regra jurídica (ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio).
No mais, impossível afirmar, só pelos elementos dos autos, que os proprietários não mantêm relação de parentesco ou amizade que justifique a formação do condomínio voluntário.
De outra parte, a existência, no local, de construções não averbadas na matrícula do imóvel é desimportante, porque não se pretendeu, em nenhum momento, realizar a doação de quaisquer das construções, mas apenas da fração ideal que é de propriedade dos doadores.
Por essas razões, a hipótese é de provimento do recurso, para afastar o óbice levantado na nota devolutiva ora impugnada.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.
FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 02.03.2023 – SP)
Fonte: INR Publicações.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.