Espécie: APELAÇÃO

Número: 0000798-39.2020.8.26.0493

Comarca: REGENTE FEIJÓ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 0000798-39.2020.8.26.0493

Registro: 2022.0001002667

ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000798-39.2020.8.26.0493, da Comarca de Regente Feijó, em que são apelantes JOANA ALVES DA SILVA, MARILZA DA SILVA DE OLIVEIRA e SIVALDO JOSÉ POTENSA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE REGENTE FEIJÓ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 30 de novembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 0000798-39.2020.8.26.0493

APELANTES: JOANA ALVES DA SILVA, MARILZA DA SILVA DE OLIVEIRA e SIVALDO JOSÉ POTENSA

APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS e ANEXOS DA COMARCA DE REGENTE FEIJÓ

VOTO Nº 38.850

Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Imóvel rural – Alienação da integralidade do imóvel a mais de um adquirente – Formação de condomínio voluntário simples – Frações ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio voluntário com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Ausência de óbice ao registro pretendido – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente.

Trata-se de apelação interposta por Joana Alves da Silva, Marilza da Silva de Oliveira e Sivaldo José Potensa contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Regente Feijó/SP, que manteve os óbices apresentados para registro da escritura de compra e venda tendo por objeto partes ideais do imóvel rural matriculado sob nº 16.704 junto àquela serventia imobiliária (fls. 38/41).

Afirmam os apelantes, em síntese, que estão cientes da impossibilidade de desmembramento da área adquirida em frações menores que o módulo mínimo estabelecido para a região, tanto que, expressamente, fizeram consignar tal circunstância da escritura pública lavrada. Negam existir pretensão de parcelamento do imóvel, esclarecendo que desejam manter a propriedade em condomínio. Ressaltam que não há indícios de divisão, ainda que informal, da área e que a má-fé não pode ser presumida, estando afastada a hipótese de formação de condomínio voluntário que implique fraude ou infração legal. Aduzem que não houve alienação de parte ideal do imóvel, mas sim, integral, com a ressalva de que a área foi adquirida por três pessoas, em condomínio. Por fim, afirmam que os precedentes referidos pelo registrador não se aplicam ao caso concreto, pois se referem a diferentes hipóteses (fls. 46/55).

O Oficial de Registro de Imóveis manifestou-se a fls. 58.

A Douta Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 74/77).

É o relatório.

Os apelantes, por meio de escritura pública de venda e compra lavrada em 20 de maio de 2020 (fls. 11/14), adquiriram o imóvel matriculado sob nº 16.704 junto ao Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Regente Feijó/SP, na proporção de 25% para Joana Alves da Silva, de 25% para Marilza da Silva de Oliveira e seu marido Helio José de Oliveira e de 50% para Sivaldo José Potensa e sua esposa Maria Rosa dos Santos Potensa.

O registrador negou o registro do título, ao argumento de que “por se tratar de área rural com 21.368,995 metros quadrados, ou seja, 2,1369 hectares de terras, formando um condomínio voluntário de múltiplos proprietários de área rural ‘pro indiviso’, em frações ideais, ficando cada condômino com área inferior a fração mínima de parcelamento para nossa região de 2,0000 hectares”, haveria ofensa ao art. 8º da Lei nº 5.868/72 e ao disposto no item 171 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (fls. 01/06).

Do negócio jurídico observa-se a condição de compradores dos recorrentes e seus cônjuges, mas sem que se possa inferir, de nenhuma maneira, divisão certa das partes ideais adquiridas. Não há que se falar, pois, em desmembramento em partes inferiores ao módulo rural da região.

Com efeito, o imóvel, por força da escritura pública, foi alienado em sua totalidade pelo anterior proprietário aos compradores, na proporção de 25%, 25% e 50%, mas sem fixação da porção física do imóvel que a cada um caberá. No ato lavrado, ainda, constou expressamente que os compradores foram alertados sobre a impossibilidade de desmembrar a área em frações inferiores ao módulo mínimo rural da região, ficando cientes de que estavam adquirindo o imóvel em condomínio.

Como se vê, a descrição do negócio indica a formação de um condomínio voluntário simples, sem que haja identificação de área certa a cada um dos adquirentes, com alienação e aquisição da propriedade em seu todo e em negócio único. As circunstâncias não se identificam com a formação de condomínio voluntário por alienações sucessivas de frações ideais, diferenciando-se a hipótese em análise daquela decorrente de alienação parcial sucessiva.

O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.

Ademais, nada foi trazido aos autos que pudesse evidenciar, a partir da análise do título apresentado a registro, que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento.

In casu, diferentemente, o fato de inexistir vínculo entre os compradores não é suficiente para impedir o registro, certo que a impossibilidade de futuro desdobro, por ofensa ao módulo mínimo, ou mesmo a divisão de fato do imóvel não podem impedir a formação inicial de condomínio voluntário.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 02.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1000381-19.2021.8.26.0563

Comarca: SÃO BENTO DO SAPUCAÍ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1000381-19.2021.8.26.0563

Registro: 2022.0000995291

ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000381-19.2021.8.26.0563, da Comarca de São Bento do Sapucaí, em que é apelante SOCIEDADE DE EDUCAÇÃO E ASSISTÊNCIA FREI ORESTES, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BENTO DO SAPUCAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 25 de novembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1000381-19.2021.8.26.0563

APELANTE: SOCIEDADE DE EDUCAÇÃO E ASSISTÊNCIA FREI ORESTES

APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO BENTO DO SAPUCAÍ

VOTO Nº 38.848

Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial ordinária – Parcelamento irregular do solo que não se reveste de causa suficiente, por si só, para a rejeição de plano do pedido – Dúvida julgada improcedente para determinar o retorno dos autos ao oficial de registro de imóveis, prosseguindo no procedimento extrajudicial – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Sociedade de Educação e Assistência – Frei Orestes – S.E.A. contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de São Bento do Sapucaí, que julgou procedente a dúvida para manter a rejeição de plano do pedido de usucapião extrajudicial ordinária da área de 1.624,84m², contida em imóvel de maior área, matriculado sob nº 1.586 daquela serventia extrajudicial (fls. 205/207).

Alegou a recorrente, em síntese, que preenche os requisitos para a usucapião ordinária e não há parcelamento irregular do solo (fls. 212/221).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 260/262).

É o relatório.

A recorrente apresentou pedido para reconhecimento extrajudicial da usucapião ordinária do imóvel localizado na Rodovia Estadual Vereador Júlio da Silva, Bairro dos Dias, nº 1.050, na cidade de São Bento do Sapucaí, com área de 1.624,84m², que tem origem na matrícula nº 1.586 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Bento do Sapucaí (prenotação nº 029922, de 16 de outubro de 2020 fls. 15).

O Oficial de Registo de Imóveis, após analisar o requerimento e os documentos apresentados, concluiu que “a gleba usucapienda advém de um fracionamento irregular do solo” (fls. 01), rejeitando de plano o pedido.

Mas não há como ser chancelado o proceder do Registrador, porquanto o tão só fato de o imóvel usucapiendo se encontrar inserido em área de parcelamento irregular não se mostra como causa suficiente para a rejeição in limine do pedido de reconhecimento da prescrição aquisitiva.

Inclusive, as Normas da Corregedoria Geral da Justiça, no seu subitem 418.5, Capítulo XX, Tomo II, disciplinam:

“418.5. Na hipótese de tratar-se de usucapião em parcelamento irregular do solo cuja área da matrícula tenha sido alienada sob a forma de partes ideais, serão notificados todos os co-proprietários, ou os co-proprietários ocupantes dos lotes confrontantes quando identificados na ata notarial.”

Destarte, de rigor o afastamento do óbice, o que, contudo, não importa em reconhecimento da usucapião ordinária, devendo ser retomado o curso do procedimento extrajudicial.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para julgar improcedente a dúvida e determinar o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis para prosseguimento no procedimento extrajudicial.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 03.02.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1001066-72.2022.8.26.0019

Comarca: AMERICANA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1001066-72.2022.8.26.0019

Registro: 2022.0000995293

ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1001066-72.2022.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante HONESTALDO BENTO NETO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMOVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 25 de novembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1001066-72.2022.8.26.0019

APELANTE: Honestaldo Bento Neto

APELADO: Oficial de Registro de Imoveis e Anexos da Comarca de Americana

VOTO Nº 38.849          

Registro de imóveis – Escritura Pública de Venda e Compra – Vendedores casados no regime da comunhão de bens – Necessidade de que ambos os consortes figurem na escritura como vendedores – Inobservância ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Nega-se provimento à apelação.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Honestaldo Bento Neto contra a r. sentença proferida pela MM. Juíza Corregedora Permanente do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Americana, que manteve a recusa do registro da escritura pública de venda e compra lavrada aos 27 de abril de 1999 pelo 1º Tabelião de Notas da mesma Comarca, tendo por objeto parte ideal correspondente a 46,17% do imóvel matriculado sob n.º 59.468 da referida serventia extrajudicial (fls. 40/42).

Alegou o recorrente, em síntese, que o título deve ter ingresso no fólio real, pois não há dúvidas quanto à realização do negócio jurídico, pouco importando que um dos cônjuges figurou como mero anuente, e não como vendedor na escritura pública (fls. 43/49).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 71/74).

É o relatório.

Apresentada a registro a escritura pública, o Oficial de Registro de Imóveis desqualificou o título, consignando na nota de devolução o seguinte (fls. 16/17):

“1-) Verifica-se que na escritura comparece como vendedora a Sra. Louricilda de Cillo Magon assistida por seu marido o Sr. Idálio Orlando Magon; no entanto, levando em consideração o regime de bens convencionado por eles, o da comunhão geral de bens, ele também é proprietário deste imóvel.

Sendo assim, deve ser corrigida a presente escritura a fim de constar que o Sr. Idálio Orlando Magon é vendedor”.

Inconformado com a exigência, o apresentante pugnou pela suscitação da dúvida (fls. 4/5).

Da análise da certidão imobiliária (fls. 18/21), verifica-se que o imóvel objeto da matrícula n.º 59.468, do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Americana, está registrado em nome Louricilda de Cillo Magon e seu marido Idálio Orlando Magon, casados no regime da comunhão geral de bens, antes da Lei n.º 6.515/1977.

No regime da comunhão universal, a regra é a comunicabilidade absoluta dos bens (artigo 262 do Código Civil de 1916; artigo 1.667 do Código Civil de 2002). Todos os bens havidos pelos cônjuges, antes e durante o casamento, a título oneroso ou gratuito, inter vivos ou causa mortis, compõem o patrimônio comum.

Como o bem em questão integra o patrimônio comum do casal, ambos são proprietários e devem participar do ato na condição de alienantes. Ou seja, necessário que os cônjuges figurem na escritura na qualidade de vendedores, não bastando a simples outorga ou anuência concedida por um deles em favor do outro.

Destarte, imperiosa a retificação da escritura pública, atendendo-se ao princípio da continuidade, sob pena de comprometimento do exato encadeamento subjetivo das sucessivas transmissões e aquisições de direitos reais imobiliários. Afrânio de Carvalho, ao tratar do tema, observa:

“…importa lembrar que o título atual só é admissível no registro quando aí encontre outro pretérito a que possa ligarse: o encadeamento há de ser ininterrupto. Essa afirmação não é senão um corolário de preceito latente do sistema, por mim realçado no anteprojeto atrás aludido, segundo o qual a pré-inscrição de titular antigo é indispensável à inscrição de novo titular” (Revista dos Tribunais 643/20 “Títulos Admissíveis no Registro”).

O mesmo doutrinador ensina:

“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular.

Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente”, e acrescenta: “Ao exigir-se que todo aquele que dispõe de um direito esteja inscrito como seu titular no registro, impede-se que o não-titular dele disponha. A pré-inscrição do disponente do direito, da parte passivamente interessada, constitui, pois, sua necessidade indeclinável em todas as mutações jurídicos-reais” (Registro de Imóveis, 4ª ed., Ed. Forense, 1998, p. 254). Frise-se, por fim, que a suposta ausência de prejuízo aos envolvidos e a terceiros é irrelevante. A desqualificação decorre de uma análise formal do título, de modo que a existência ou não de prejudicado é matéria estranha à análise feita pelo Oficial ou pela Corregedoria Geral ou Permanente.

Nesse cenário, justifica-se a confirmação do juízo negativo de qualificação.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento à apelação.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 02.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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